最高人民法院发文保护商品房消费者权利,2023年4月20日施行(条文+解读+典型案例),


2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过,自2023年4月20日起施行

 

 

法释〔2023〕1号

 

中华人民共和国最高人民法院公告

 

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过,现予公布,自2023年4月20日起施行。

 

最高人民法院  

2023年4月20日  

 

河南省高级人民法院:

 

你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》(豫高法〔2023〕36号)收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题,经研究,批复如下:

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系,按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款,主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的,人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者,在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的,可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下,商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的,人民法院应当予以支持。

 

和铭解读:

批复最大突破是明确规定“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下,商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的,人民法院应当予以支持。”该批复在当前“保交楼、保民生、保稳定”的政策背景下出台,对保护商品房消费者的合法权益具有重要意义。

 

附:典型案例

案号:最高人民法院(2021)最高法民终600号判决

裁判规则:根据上述规定,在已经支付全部或者大部分购房款的商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时,应优先保护商品房消费者的生存权。本案中,案涉房屋用途为住宅,胡莉购买案涉房屋系用于个人居住,属于上述规定中的商品房消费者,其已经支付一定购房款,并明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行,其对案涉房屋所享有的民事权益能够对抗长青公司基于建设工程价款优先受偿权而对案涉房屋的强制执行。长青公司的相应上诉理由,不能成立。(编辑/北京和铭律师事务所)

 

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