类案检索:以物抵债商品房买受人提起案外人执行异议之诉实证分析



法律规定:
 
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
 
第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。
 
第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
 
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
 
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
 
(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
 
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
 
第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
 
(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;
 
(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
 
 
和铭律师分析:
 
基于以物抵债而签订《商品房买卖合同》的买受人,提出案外人执行异议之诉,存在两种审理思路。
 
第一种思路:《以物抵债协议》是为了消灭当事人之间的金钱债务,签订《商品房买卖合同》是以物抵债的履行方式,但《以物抵债协议》项下的债权属于普通债权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”抵押权人、工程承包人对执行标的享有优先受偿权,基于《以物抵债协议》产生的商品房买受人不属于法律、司法解释另有规定的特殊保护的当事人,普通债权不具有排除强制执行的法律效力,买人提出执行异议之诉,不予支持。典型案例:最高人民法院(2021)最高法民申2409号裁定、最高人民法院(2021)最高法民终969号判决。
 
第二种思路:签订《商品房买卖合同》之后,买受人与开发商之间的法律关系转换为商品房买卖关系,之前的金钱债权转移为购房款,开发商为买受人开具了房款收据,买受人向开发商交付了契税、物业费、公共维修基金,商品房买卖合同办理了备案和网签手续,买受人对商品房享有物权期待权,买受人提出执行异议之诉,人民法院应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条进行审查,不符合法定构成要件的,对买受人诉讼请求不予支持。典型案例:最高人民法院(2021)最高法民终1018号判决、最高人民法院(2020)最高法民申5312号裁定。(文/北京和铭律师事务所)
 
 
类案检索:
 
案例一:新七建设集团有限公司、十堰万意房地产开发有限公司等案外人执行异议之诉案
 
再审:最高人民法院(2021)最高法民申2409号裁定
 
裁判规则:一审法院(2019)鄂民终1135号生效民事判决确认,新七建设公司在万意公司欠付工程款的范围内对其承建施工的锦绣茗苑项目4-9号楼折价或拍卖所得价款优先受偿。案涉房屋锦绣茗苑6号楼在新七建设公司建设工程价款优先受偿范围内,新七建设公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权。叶某恕与万意公司签订《商品房买卖合同》系为消灭双方之间的普通金钱债务关系,叶某恕对案涉房产并不享有物权期待权,不足以对抗新七建设公司对案涉房产享有的建设工程价款优先受偿权,不足以排除执行。
 

案例二:王某鹏、长青建设集团有限公司等案外人执行异议之诉案
 
一审:云南省高级人民法院最高人民法院(2020)云民初55号判决
 
裁判规则:“以物抵债”是以消灭当事人之间的金钱债务为目的,房屋买卖和交付仅是以物抵债的履行方式,并不能改变王某鹏在本质上系普通金钱债权人的地位,这与前述规定所要保护的非金钱债权并不相同。基于以物抵债签订的房屋买卖合同在完成权属转移登记之前,并不足以形成优先于一般债权的权益。基于债的平等性,以及本案长青公司已经享有的优先受偿权,王某鹏、周某强所抵债权并不比本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。因此,王某鹏无法依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定主张排除强制执行。
 
二审:最高人民法院(2021)最高法民终969号判决
 
裁判规则:王某鹏所主张的其已经通过以物抵债的方式支付了案涉房屋的全部购房款的依据不足,不能认定其已经支付了案涉房屋的购房款,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项规定的情形,不具有排除强制执行的权利。王某鹏所举示的裁判文书及指导性案例所涉案件事实及法律问题与本案并不类似,不宜参照适用。
 
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定所要保护的是商品房消费者的居住权,而本案所涉以物抵债的目的是消灭王某鹏与周某强之间的金钱之债,并不是为了居住而购买房屋。因此,王某鹏并不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定所要保护的“商品房消费者”。另,所涉金钱之债为普通债权,根据债的平等性原则,不应优于另外一个具有法定优先权的金钱债权的实现。
 
综上所述,王某鹏的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。
 
 
案例三:马某瑜、交通银行股份有限公司六盘水分行鑫案外人执行异议之诉案
 
再审:最高人民法院(2020)最高法民申5312号裁定
 
裁判规则:本院经审查认为,根据案件事实及法律规定,马某瑜的再审申请事由不能成立,理由如下:
 
首先,2013年12月10日,鼎业房开公司将案涉土地使用权为盛鑫矿业公司与交行六盘水分行所签订的贷款合同项下债权的实现设定了抵押担保,并于2013年12月16日办理抵押登记,取得了黔钟经他项最高人民法院(2013)第0043号《他项权证》。2014年7月1日,鼎业房开公司与马某瑜签订了案涉六套房屋《商品房买卖合同》。抵押权成立在先,原审认为马某瑜在签订案涉合同以物抵债时未尽合理注意义务,具有事实依据。
 
其次,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定(略),据此,能够排除执行的条件之一为买受人在人民法院查封之前已合法占有该不动产。而本案人民法院于2014年8月12日查封,但当时案涉六套房屋所在的钢城花园第五组团项目尚在修建,未由施工单位移交给鼎业房开公司,不具备由鼎业房开公司交付给马某瑜占有的现实可能,不能证明符合上述条件。
 
再次,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定(略),本案中,马某瑜虽提交了贵州省不动产登记查询结果的新证据,以证明其夫妻二人名下无房,但其将案涉六套房屋用于出租或者放置物品不符合“所购商品房系用于居住”的条件。此外,马某瑜所举示的其他案件所涉房产的抵押情况、占有时间各不相同,并非属于同案的性质。故此,原审判决认为,马某瑜的权利不能够排除执行,适用法律亦无不当。
 
 
案例四:王某发、西藏信托有限公司等案外人执行异议之诉案
 
一审:山西省高级人民法院(2020)晋民初32号判决
 
裁判规则:《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形,第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形,上述两条法律规定在适用上产生竞合,应一并进行审查。
 
本案中,依据《入住通知单》、物业公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表等证据,尚不足以认定王某发在2016年1月4日查封前已实际占有了案涉房屋。故本案可依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条,审查王某发是否对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。即,排除案涉房屋执行应同时具备该规定三个要件。
 
1.王某发提供的2014年11月25日与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》,系当事人真实意思表示,主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件,虽不是网签备案合同,但并未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,可以证明其在原审法院查封前已经签订有合法有效的房屋买卖合同,符合上述第二十九条第一项的规定。
 
2.除案涉房屋外,王某发本人名下另有位于同一小区的A15-1-1203房屋一套。不符合第二十九条第二项的规定。
 
3.2013年12月7日,王某发与北京宏福公司签订《西水湾二期B区材料款结算单》,约定应由北京宏福公司给付王某发的536200元材料款改由龙驿公司支付。该证据与收款收据、龙驿公司记账凭证、审计报告相关内容互相印证,可以证明王某发以抵顶账款的方式交付了全部房款。
 
综上,王某发的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形,王某发主张的民事权益不足以排除强制执行。
 
二审:最高人民法院(2021)最高法民终1018号判决
 
判决结果:驳回上诉,维持原判。
 
 

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