农村房屋买卖合同纠纷:买受人非本集体经济组织成员,合同无效


 

阅读提示:近日,北京和铭律师事务所对2020年至2023年期间北京市第三中级人民法院二审审理的北京市顺义区范围内的农村房屋买卖无效合同纠纷案例进行检索。律师团队研究后将相关纠纷划分为四个类型,本号逐期刊出,以飨各位。

 

第一类:买受人不具备农村集体经济组织成员身份,农村房屋买卖合同为无效合同

典型案例:司某与霍某农村房屋买卖合同纠纷案

上诉人(原审被告、买受人):司某

被上诉人(原审原告、出卖人):霍某

一审:北京市顺义区人民法院(2022)京0113民初5180号判决

二审:北京市第三中级人民法院(2022)京03民终8906号判决

裁判规则:宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中,霍某与司某签订的《买卖房屋草契》虽系双方真实意思表示,但司某并非古城村集体经济组织成员,也不属于《土地管理法实施条例》第二十七条规定的除外情形,不具备购买该村宅基地上房屋的条件,无权取得诉争房屋所对应的宅基地使用权,一审法院认定《买卖房屋草契》无效并无不当,本院予以维持,司某的上诉主张,本院不予支持。

同类案例:

北京市第三中级人民法院(2022)京03民终14268号判决

北京市第三中级人民法院(2021)京03民终12852号判决

北京市第三中级人民法院(2021)京03民终8335号判决

北京市第三中级人民法院(2020)京03民终11868号判决

北京市第三中级人民法院(2020)京03民终10795号判决

图片

和铭律师分析:

国家对集体土地实行严格用途管理。根据《土地管理法》第2条、第5条,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有;集体土地用于乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设四类用途。如裁判文书所言“宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得”,城镇居民购买农村房屋,将导致房屋范围内的集体土地流转至农民集体之外,违反国家基本土地管理制度,故人民法院对城镇居民购买农村房屋行为作出否定性评价,认定此类房屋买卖合同为无效合同。

从历史眼光回顾,城镇居民到农村购买宅基地,应当根据当时的《土地管理法》《土地管理法实施条例》的规定办理审批手续,即村委会讨论通过、乡人民政府审查同意、县级人民政府批准。从现有纠纷来看,多份买卖合同加盖了村委会、乡政府的公章,到相关部门缴纳了契税,但是未经县级人民政府批准,买卖合同仍被认定为无效合同。

此类纠纷的大背景是房屋价值飙升,利益驱动下,出卖人率先提起诉讼,请求确认房屋买卖合同无效、请求买受人返还房屋及宅基地、返还《宅基地使用证》。法官在“本院认为”部分鲜明指出“时隔多年后,出卖人反悔,违反诚实信用原则”,以刀笔之力谴责出卖人,但是基于《土地管理法》的强制性规定,仍然认定买卖合同无效,同时,法官会向买受人释明,有权提起反诉,请求出卖人赔偿损失。若买受人不提出赔偿要求,赔偿问题可以另案解决。(文/北京和铭律师事务所,原创文章转载注明出处)

 

附:《土地管理法》《土地管理法实施条例》相关规定

 

《土地管理法》(1986年发布,已修改)第41条规定:“城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的,必须经县级人民政府批准,其用地面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准,并参照国家建设用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”

 

《土地管理法实施条例》(1991年发布,已废止)第26条规定“城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的,应当经其所在单位或者居民委员会同意后,向土地所在的村农业集体经济组织或者村民委员会或者乡(镇)农民集体经济组织提出用地申请。使用的土地属于村农民集体所有的,由村民代表会或者村民大会讨论通过,经乡(镇)人民政府审查同意后,报县级人民政府批准;使用的土地属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农民集体经济组织讨论通过,经乡(镇)人民政府审查同意后,报县级人民政府批准。”



 

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