农村房屋买卖合同纠纷:合同无效,出卖人应当赔偿买受人信赖利益损失


 

阅读提示:近日,北京和铭律师事务所对2020年至2023年期间北京市第三中级人民法院二审审理的北京市顺义区范围内的农村房屋买卖无效合同纠纷案例进行检索。律师团队研究后将相关纠纷划分为四个类型,本号逐期刊出,以飨各位。

第三类:农村房屋买卖合同无效,出卖人应当赔偿因合同无效给买受人造成的信赖利益损失,具体数额参考评估报告并考虑市场价值情况、双方过错等综合因素酌定。出卖人实际支付赔偿款后,买受人再行返还房屋、宅基地及宅基地使用证。

典型案例:杨某与张某农村房屋买卖合同纠纷案

上诉人(原审原告、反诉被告、出卖人):杨某

被上诉人(原审被告、反诉原告、买受人):张某

一审:北京市顺义区人民法院(2022)京0113民初5476号判决

二审:北京市第三中级人民法院(2022)京03民终13889号判决

评估情况:北京建正合生房地产评估有限公司对涉诉宅院内宅基地区位补偿价以及房屋重置成新价及附属物价值予以评估。评估报告内容:评估总价346617元,其中房屋重置成新价109530元、附属物重置成新价36963元、宅基地区位补偿款200124元。

裁判规则:合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。杨某作为出卖方,明知农村集体的宅基地不能向本村集体经济组织成员以外的人转让而将涉诉宅院内房屋出售给张某,杨某又在转让多年后,以房屋买卖行为违反法律相关规定为由,主张房屋买卖合同无效,此行为有悖诚实信用原则,故杨某应当对合同无效产生的法律后果承担主要责任。张某并非赵各庄村集体经济组织成员,仍购买赵各庄村房屋,对合同无效产生的法律后果负有次要责任。关于张某主张的信赖利益损失,法院参考评估报告评估结果、过错程度、结合市场价格等综合因素酌情予以确定。

一审判决结果:一、确认《立买卖房草契》无效;二、杨某赔偿张某经济损失56万元,于判决生效之日起10日内履行;三、张某于杨某按照判决确定的金钱给付义务全部履行完毕之日起90日内将位于院落以及该院内房屋及附属物腾退返还给杨某,同时将该院落对应的《集体土地建设用地使用证》返还给杨某;四、驳回杨某的其他诉讼请求;五、驳回张某的其他反诉请求。

二审判决结果:驳回上诉,维持原判。

同类案例:

北京市第三中级人民法院(2022)京03民终4447号判决

北京市第三中级人民法院(2021)京03民终18244号判决

北京市第三中级人民法院(2021)京03民终14725号判决

北京市第三中级人民法院(2021)京03民终10100号判决

北京市第三中级人民法院(2021)京03民终4500号判决

 

和铭律师分析:

任何人不得从自己的违法行为中获取利益,合同无效并非不承担法律责任,并非买受人返还房屋、出卖人返还购房款这一简单结果。农村房屋买卖合同无效,出卖人应当赔偿因合同无效给买受人造成的信赖利益损失。

首先,人民法院根据买受人申请,启动评估程序,由评估机构对涉案房屋进行评估并出具《房地产评估报告》。《房地产评估报告》记载的价格由三部分组成:房屋重置成本价、装修及附属设施价值、宅基地区位补偿价。

《房地产估价报告》亦属于证据的一种,其有无证明力和证明力大小应由人民法院依法予以判断。《房地产估价报告》所依据的区位补偿标准是十多年前政府发布的标准,十多年来该标准并未更新,由此决定了区位补偿价仅具有参考价值,人民法院会充分考虑房屋价值上涨因素。部分案例采取了区位补偿价乘以三的标准。

无效合同所发生的损害赔偿适用过错责任原则,并以当事人过错的轻重程度,作为划分责任的一种标准。此类纠纷中,出卖人过错较大,买受人过错较小,双方过错程度也是人民法院酌定赔偿金额的重要因素。(文/北京和铭律师事务所,原创文章转载请注明出处)

相关内容


河南高院:建设工程施工合同纠纷事实查明的思路与方法(二)

本期将继续推送省法院审监庭有关建设工程施工合同纠纷事实查明的思路和方法(二),针对审判实践中常见的工程价款、工程质量、工期违约、停工损失赔偿等争议问题如何审查提供思路。


分类阅读:人民法院案例库首发34件建设工程纠纷案裁判要点

2024年2月27日,人民法院案例库正式上线并向社会开放,最高人民法院要求今后各级人民法院审理案件时,均应检索案例库,参考同类案例。因此,入库案例具有重要实务参考价值。北京和铭律所事务所对人民法院案例库首发34件建设工程纠纷案分类整理,并与读者分享。


浙江省律师协会:律师参与工程造价司法鉴定操作指引

本操作指引适用于律师参与建设工程造价司法鉴定活动,其目的是为律师参与建设工程造价司法鉴定活动提供借鉴、经验和指导,仅供参考,不具有强制性。


北京三中院与北京市住房和城乡建设委员会联合发布建设工程合同典型案例

发包人违法解除合同,承包人能否主张可得利益损失?建设工程施工合同中的政府审计条款如何认定?合同无效后,如何计算工程款数额?如何解决发包人、承包人等各方施工主体利益失衡、工程款拖欠严重的现象?


重庆高院:建设工程合同纠纷十大典型案例

在《解答》发布一周年之际,为进一步统一裁判尺度,指导全市法院正确审理建设工程合同纠纷案件,强化法治宣传,重庆高院筛选出十个具有典型性的建设工程合同纠纷案例予以发布。


合同法律适用应把握的四种思维方法——以民法典合同编通则司法解释为中心

合同法适用中的疑难问题很多,且随着实践的发展,即使现存的问题解决了,新的问题也会层出不穷。因此,《民法典合同编通则解释》虽然内容丰富。但也无法涵盖实践中已经存在或者可能发生的所有问题。