最高院各审判庭:关于审理以物(房)抵债纠纷的28条裁判观点


 

一、最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》(2020年12月23日修正)(1998年6月11日通过20年12月23日修正)

 

01、被执行人的财产经拍卖、变卖或裁定以物抵债后,需从现占有人处交付给买受人或申请执行人的,适用民事诉讼法第二百四十九条、第二百五十条和本规定第41条、第42条的规定。

 

二、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》(法释〔2022〕11号)

 

02、第四百九十一条 拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的,标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。

 

三、最高人民法院《全国法院第九次民商事审判工作会议纪要》(法〔2019〕254号)

 

03、履行期届满后达成的以物抵债协议

当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议,抵债物尚未交付债权人,债权人请求债务人交付的,人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形,避免虚假诉讼的发生。经审查,不存在以上情况,且无其他无效事由的,人民法院依法予以支持。

当事人在一审程序中因达成以物抵债协议申请撤回起诉的,人民法院可予准许。当事人在二审程序中申请撤回上诉的,人民法院应当告知其申请撤回起诉。当事人申请撤回起诉,经审查不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的,人民法院可予准许。当事人不申请撤回起诉,请求人民法院出具调解书对以物抵债协议予以确认的,因债务人完全可以立即履行该协议,没有必要由人民法院出具调解书,故人民法院不应准许,同时应当继续对原债权债务关系进行审理。

 

04、履行期届满前达成的以物抵债协议

当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议,抵债物尚未交付债权人,债权人请求债务人交付的,因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保,人民法院应当向其释明,其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的,应当驳回其诉讼请求,但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。

 

四、最高人民法院《全国法院第八次民商事审判工作会议纪要(商事部分)》

 

05、债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定,应参照《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定,不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。抵债物尚未交付给债权人的,债权人请求确认享有抵债物所有权并要求债务人交付的,不予支持。抵债物已交付给债权人,参照《物权法》中质押的有关规定,债务人请求债权人履行清算义务或主张回赎的,法院应予支持。

 

06、债务履行期届满后,在以物抵债行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下,应当尊重当事人的意思自治。抵债物尚未交付给债权人,债务人反悔但未能提供证据证明有能力继续履行原债务,债权人请求债务人履行以物抵债约定的,应予支持。如果该抵债行为损害第三人利益,第三人可以参照《物权法》第一百九十五条第一款的规定主张撤销。抵债物已交付给债权人,债务人反悔的,不予支持。当存在《合同法》第五十四条规定的情形时,债权人、债务人均可请求变更或撤销以物抵债行为。对当事人利用以物抵债恶意逃债,第三人既可依据《合同法》第五十二条的规定主张抵债行为无效,也可依据《合同法》第七十四条的规定行使撤销权。

 

五、最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》(法〔2016〕399号)

 

07、当事人达成以房抵债协议,并要求制作调解书的,人民法院应当严格审查协议是否在平等自愿基础上达成;对存在重大误解或显失公平的,应当予以释明;对利用协议损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的,不能制作调解书;对当事人行为构成虚假诉讼的,严格按照民事诉讼法第一百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十条、第一百九十一条的规定处理;涉嫌犯罪的,移送刑事侦查机关处理。

 

08、当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续,一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销,经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的,对其主张不予支持。

 

六、最高人民法院《关于当前商事审判工作中的若干具体问题》(2015年12月24日发布)

债权人与债务人之间存在金钱债务,有时双方约定以特定物替代原金钱债务的清偿。实务上将该种替代履行债务的方式称为以物抵债。一般情形下,当事人设定以物抵债的目的是为了及时还清债务。但有的以物抵债则是为了达到其他非法目的,恶意逃避债务,损害第三人的合法权益。我们认为,在以物抵债案件审理中,既要注重以物抵债在了结债务、化解矛盾纠纷、节约交易成本等方面的积极作用,不能对以物抵债约定轻易否定;同时,也要严格审查当事人缔结以物抵债的真实目的,对借以物抵债损害相对人、第三人利益的行为应予以否定。

 

09、关于债务履行期届满前约定的以物抵债。

债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定,由于债权尚未到期,债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该约定有效,可能会导致双方利益显失公平。所以在处理上一般认为应参照《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定,不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。在后果处理上:

(1)如果此时抵债物尚未交付给债权人,而债权人请求确认享有抵债物所有权并要求债务人交付的,不予支持。今年(2015年)最高人民法院颁布的民间借贷司法解释第二十四条规定:当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,应当按照民问借贷法律关系审理。债务人不履行生效判决确定的金钱债务,债权人可以申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务。上述处理思路与该司法解释规定是一致的。

(2)如果此时抵债物已交付给债权人,参照《物权法》中质押的有关规定,债务人请求债权人履行清算义务或主张回赎的,法院应予支持。

 

10、关于债务履行期届满后约定的以物抵债。

债务履行期届满后,债权的数额就得以确定,在此基础上达成的以物抵债协议,一般不会存在显失公平的问题。在以物抵债行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下,应当尊重当事人的意思自治。在后果的处理上:

(1)如果此时抵债物尚未交付给债权人,债务人反悔但未能提供证据证明有能力继续履行原债务,债权人请求债务人履行以物抵债约定的,应予支持。

此时,对法院是否还应就该物履行清算程序的问题,一种意见认为应当履行,债权人不能就超过债权部分受偿。另一种意见则认为,此时因以物抵债约定系事后达成,所以不会对债务人造成不公平,故无需履行上述程序,债权人可以就抵债物直接受偿。当然,如果该抵债行为损害第三人利益,第三人可以参照《物权法》第一百九十五条第一款的规定主张撤销。这两种意见中,我们倾向于后一种意见。

(2)如果抵债物已交付给债权人,债务人反悔的,不予支持。

但为防止一方当事人利用以物抵债协议损害对方的合法权益,当存在《合同法》第五十四条规定的情形时,债权人、债务人均可请求变更或撤销以物抵债行为。对当事人利用以物抵债恶意逃债,第三人既可依据《合同法》第五十二条的规定主张抵债行为无效,也可依据《合同法》第七十四条的规定行使撤销权。

 

七、最高人民法院《关于在民事诉讼中防范与惩治虚假诉讼工作指引(一)》(2021年11月11日法〔2021〕287号)

 

11、“以物抵债”协议纠纷案件存在下列情形之一的,人民法院应当重点甄别可能存在虚假诉讼:

(1)“以物抵债”协议当事人存在特殊关系、关联关系或者具有共同利益;

(2)涉案抵债财产的价格明显偏离市场正常价格;

(3)当事人无正当理由拒不到庭参加诉讼或者抗拒询问,委托代理人对“以物抵债”协议签订的事实陈述不清或者陈述前后矛盾;

(4)抵债人存在大量的债务纠纷,且涉案财产属于其主要财产;

(5)当事人对债权债务发生的事实以及“以物抵债”协议签订的事实没有任何争议或者诉辩明显不符合常理;

(6)主要证据存在伪造、变造可能;

(7)其他可能存在虚假诉讼的情形。

 

12、人民法院在审查“以物抵债”协议纠纷时,可以通过审查债务形成当时的情况、当事人之间的关系、款项往来过程,查清当事人的真实意思表示,并结合债权债务成立时的市场经济情况等多方面因素加以判定,综合判断是否属于虚假诉讼:

(1)债务是否已届清偿期;

(2)抵债的财产价值与原债权额度是否相当;

(3)当事人之间存在的债权债务关系是否客观真实;

(4)以物抵债的方式是否存在规避国家限购政策等情形。

 

13、有下列情形之一的,人民法院认定属于“以物抵债”协议纠纷虚假诉讼:

(1)当事人恶意串通,将财产价值作低用以抵偿虚构债务,按照抵债财产价值计税,以达到规避国家法定税收的目的;

(2)当事人恶意串通,通过诉讼和申请强制执行,将涉案财产过户,以达到规避政府限购政策的目的;

(3)债务人资不抵债或者存在多个债权人的情况下,与某个债权人恶意串通,以其仅有的财产抵偿该债权人的债权,损害其他债权人的利益;

(4)债务人与他人恶意串通,虚构债务关系恶意转移财产,利用法院判决、调解书的形式或者仲裁裁决等形式使该非法行为合法化,损害案外人的合法利益;

(5)其它“以物抵债”协议纠纷虚假诉讼的情形。

 

14、对于当事人以“让与担保”形式担保债务履行的“以物抵债”协议,不宜简单地以其真实意思并不包括以物抵债而认定其属于虚假诉讼,应依据其真实的法律关系进行审理。

 

八、最高人民法院民一庭司法观点

 

15、通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人不能对抗承包人行使建设工程价款优先受偿权。

【最高人民法院民一庭意见】:

通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人,不是最高法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第2条规定的消费者,不能对抗承包人就其承建的建设工程行使优先受偿权。

观点来源:最高人民法院民事审判第一庭编著《民事审判指导与参考》第41辑

 

16、以物抵债受让人能否排除金钱债权强制执行?

观点解析:

以物抵债协议以消灭协议当事人之间存在的金钱债务的目的,不动产的交付仅系以物抵债的履行方式。一般而言,当事人之间并未达成买卖不动产的合意,因而也并未从金钱债权债务关系转化形成以买卖不动产为目的的法律关系。因此,根据债的平等性原则,基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人”,在完成不动产权属转移登记之前,仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益,原则上不能据此而排除对该不动产的强制执行。

观点来源:最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考》总第78辑

 

17、债务清偿期届满后以物抵债协议的性质与履行。

观点解析:

认定债务清偿期届满后的以物抵债协议的性质时,应以尊重当事人的意思自治为基本原则,约定不明的,一般应认定以和抵债协议为诺成性的新债清偿协议。在协议的履行问题上,债权人的选择应受到必要限制,一般应等待使新债务履行请求权,但在新债务届期不履行,致使以物抵债协议目的不能实现时,债权人有权请求债务人履行旧债务。

观点来源:最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考》(总第70辑)

 

18、以农村集体土地上房屋偿还非集体经济组织成员借款的协议效力及法律后果。

观点解析:

Ⅰ、根据《土地管理法》第8条规定,宅基地属于农民集体所有。非集体组织成员不享有该集体组织宅基地使用权,不能通过以物抵债方式受让该集体组织宅基地上房屋。

Ⅱ、当事人签订以物抵债协议并不必然导致原债消灭。以物抵债协议无效后,债权人请求债务人履行原债,应予支持。

观点来源:最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考》总第69辑

 

19、甲开发公司欠付乙建筑公司工程款1000万元,甲开发公司与乙建筑公司签订《以房抵债协议》,约定一个月内将A房产办理过户手续至乙建筑公司名下,抵顶工程款。一个月后,甲开发公司未能办理A房产过户手续,乙建筑公司可否请求甲开发公司支付工程款1000万元?

答:如果甲开发公司与乙建筑公司未作出《以房抵债协议》替代原债权债务的明确意思表示,甲开发公司到期不履行《以房抵债协议》,乙建筑公司可以请求甲开发公司履行原债务。以物抵债,系债务清偿的方式之一,是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排,故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定,应以尊重当事人的意思自治为基本原则。只要双方当事人的意思表示真实,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同即为有效。当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议,可能构成债务更新,即成立新债务,同时消灭旧债务;亦可能属于新债清偿,同时存在新旧两债。从常理上看,债权到期后,债权人能够接受额外增加一种新的清偿方式,但是以一个不确定的新的债权替代原到期债权,具有较大风险,债权人通常不会同意。另外,债务更新彻底消灭旧债,附属于旧债的担保也随之消灭,对债权人非常不利。因此,基于保护债权的理念,债务更新一般需有当事人明确消灭旧债的合意,否则,当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议,性质一般应为新债清偿。换言之,债务清偿期届满后,债权人与债务人所签订的以物抵债协议,如未约定消灭原有到期债务,则应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式,而非原债权债务的消灭。与此相符,2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条第二款第四句规定,当事人不申请撤回起诉,请求人民法院出具调解书对以物抵债协议予以确认的,因债务人完全可以立即履行该协议,没有必要由人民法院出具调解书,故人民法院不应准许,同时应当继续对原债权债务进行审理。

在新债清偿下,旧债务履行之前不消灭,旧债务和新债务处于衔接并存的状态;在新债务合法有效并得以履行完毕后,因完成了债务清偿义务,旧债务才归于消灭。若新债务届期不履行,致使以物抵债协议目的不能实现的,债权人有权请求债务人履行旧债务;而且,该请求权的行使,并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。

观点来源:最高人民法院民事审判第一庭《民事审判实务问答》

 

20、二审以物抵债应否出具调解书?

问:赵某与刘某之间签订了借款合同。后双方产生争议,债权人刘某向法院起诉,要求赵某偿还3万元借款本金及相应利息。一审判决作出后,赵某提起上诉。在二审中,双方达成了以物抵债协议,债权人刘某请求法院就以物抵债出具调解书,法院是否应予以支持?

答:当事人在诉讼中达成以物抵债协议,鉴于法院难以审查该协议是否存在恶意串通损害他人合法权益的情形,为慎重起见,不宜出具调解书予以确认。在一审程序中,债权人作为原告,可以根据双方达成以物抵债协议为由向法院申请撤回起诉。在二审中,根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的释》第三百三十八条(2022修正后为第三百三十六条)第一款的规定,“在第二审程序中,原审原告申请撤回起诉,经其他当事人同意,且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的,人民法院可以准许。准许撤诉的,应当一并裁定撤销一审裁判”。据此,在符合相应情形下,债权人在二审也可以以物抵债协议为由请求撤回起诉。在双方达成了以物抵债协议后,若债权人未申请撤回起诉,而是申请二审法院出具调解书,此时因债务人完全可以立即履行该协议,没有必要由法院出具调解书,故法院不应准许,同时应当继续对原债权债务关系进行审理。

观点来源:最高人民法院民事审判第一庭《民事审判实务问答》

 

21、建设工程施工过程中,发包人与承包人就已欠工程款签订以房抵顶协议。后因建设工程施工合同未经法定招标投标程序而无效,由此,发包人与承包人签订的以房抵顶工程款的协议是否因而也应无效?

答:实务中,发包人与承包人就已欠工程款签订以房抵顶工程款(以房抵债)协议的情形较为常见。协议签订后,发包人又以建设工程施工合同未经法定招标投标程序,违反了法律、行政法规的强制性规定为由,主张是否所签订的以房抵债协议亦应无效。对该以房抵债协议的效力如何认定,存在两种不同的观点:第一种观点认为,以房抵债,属于施工合同的一部分,施工合同无效,以房抵债协议也无效;第二种观点认为,以房抵债,属双方意思表示一致,应承认其效力。我们倾向第二种观点是正确的。以房抵债协议的效力是否受施工合同无效的影响,应根据该协议的内容进行综合分析判定。首先,从以房抵顶工程款的协议看,当事人约定的是用房屋(通常是在建房屋)抵顶已欠的工程款。《民法典》第七百九十三条第一款规定:“建设工程施工合同无效,但是建设工程经验收合格的,可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。”最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十八条也规定:“建设工程质量合格,承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。”据此,即便施工合同因为未经法定招标程序无效,但只要工程合格,发包人都负有支付工程价款的义务。既然被抵顶的债务不因合同无效而受影响,则以房抵债协议也不应在效力上遭受负面评价。其次,该以房抵顶工程款协议为当事人对欠付的工程款进行结算的约定,性质上属于发包人与承包人对既存债权债务关系的清理。相较于施工合同,以房抵顶工程款的协议具有相对的独立性,根据《民法典》第五百六十七条“合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定背后的立法精神,应肯定其效力。

观点来源:最高人民法院民事审判第一庭《民事审判实务问答》

 

九、最高人民法院民二庭司法观点

 

22、以物抵债协议的性质与效力。

【法律问题】:

以物抵债协议是否以债权人受领抵债物作为其成立要件?

【法官会议意见】:

《合同法》第25条规定:“承诺生效时合同成立。”该条确立了以诺成合同为原则、以实践合同为例外的合同成立规则。

就以物抵债协议而言,在我国法律没有规定代物清偿制度,而当事人对合同成立又无特别约定的情况下,应当认为其系诺成合同,自双方意思表示一致时成立,不以债权人受领抵债物为合同成立要件。

观点来源:最高人民法院民事审判第二庭第4次法官会议纪要

裁判要旨:

当事人双方签订以物抵债协议,如果协议中未明确约定以债权人受领抵债物作为成立要件,该以物抵债协议应为诺成合同,只要双方就以物抵债达成合意,该协议即成立。

案例文号:(2017)最高法民申128号

 

十、最高人民法院执行局司法观点

 

23、房产拍卖流拍后,申请执行人接受以物抵债,如果存在其他参与分配的债权人,应当如何处理?

答:《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条第2款规定:“有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的,由法定受偿顺位在先的债权人优先承受;受偿顺位相同的,以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的,人民法院应当责令其在指定的期限内补交差额。”

据此,在有其他债权人申请参与分配的情况下,应当区分房产承受主体和价款受偿金额两个问题,分别讨论。就前者,根据司法解释规定,应当根据法定受偿顺位确定承受人。如果受偿顺位在先执行债权人有多个的,且均申请以物抵债的,则应抽签确定承受人。就后者,无论由谁承受房产,其都只能就自己“应受清偿的债权额”受偿,如果抵债财产价额高于其“应受清偿的债权额”的,就应当补交差价。

举例说明:被执行人为企业法人,其房产流拍时保留价为100万元,申请执行人甲为首先查封的一般债权人,债权数额为40万元。申请参与分配的债权人有两个,抵押权人乙的债权数额为80万元,轮候查封的一般债权人丙的,债权数额为40万元。流拍后,甲和丙均申请以物抵债。鉴于被执行人为企业法人,且甲的查封在先,根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释)第516条的规定,甲乙丙债权的清偿顺位为,乙优先于甲,甲优先于丙。故就承受主体而言,应当由甲承受房产;就价款受偿金额而言,鉴于甲“应受清偿的债权额”(20万元,即100万元扣除乙优先受偿的80万元)低于抵债财产的价额(100万元),甲应当补交差价80万元给乙。

质言之,申请执行人接受抵债,并不意味着其获得了优先于其他债权人就抵债财产受偿的地位。以物抵债,应理解为以流拍的保留价购买执行标的。故接受抵债的债权人应当向执行法院支付相当于保留价金额的价款。但是,由于其作为申请执行人,有权从该价款中就应受分配的金额受偿,所以在受偿金额范围内,其执行债权可以与被执行人对其享有的价款债权相抵销,从而部分消灭其支付价款的义务。

观点来源:最高人民法院执行局编《执行工作指导》第76期

 

十一、最高院第二巡回法庭司法观点

 

24、以物抵债能否排除强制执行(最高人民法院第二巡回法庭2019年第12次法官会议纪要)

【法律问题】:

以物抵债协议达成后,债权人未实际受领抵债物,该债权人主张对抵债物排除强制执行能否被支持?

【不同观点】:

甲说:可以排除强制执行

以物抵债协议,即传统民法所谓的代物清偿协议,是指债权人与债务人约定,以他种给付替代原来给付,因其意在消灭债权债务关系,具有类似于清偿的效果。以物抵债协议成立后,不管是否实际受领,可以主张排除对抵债物的强制执行。

乙说:不能排除强制执行

以物抵债协议不同于代物清偿制度,代物清偿应当包含代物清偿协议(以物抵债协议)与履行行为两部分。以物抵债协议属于诺成合同,达成以物抵债协议只是以物抵债协议成立生效,未履行物的交付,抵债物的所有权不发生变动,不能产生对抵债物排除强制执行的效力。

【法官会议意见】:采乙说

以物抵债协议属于诺成合同,自双方达成合意时成立。但是,以物抵债协议成立不能当然排除强制执行。如果以物抵债协议实际履行,抵债物的权属已经发生变动,受领人主张排除对抵债物的强制执行,应予以支持。以物抵债协议成立后未实际受领的,不能作为对抗强制执行的正当理由。

 

25、以物抵债权利人能否排除一般债权人的执行。

【法律问题】:

《执行异议和复议规定》第28条规定的合法有效的书面买卖合同是否包括以物抵债协议?

【法官会议意见】:

《执行异议和复议规定》第28条规定了无过错不动产买受人可以排除金钱债权人执行的四个条件,只要有一个要件不符合,则不能排除金钱债权的强制执行。以物抵债协议不同于买卖合同,其性质或者是新债清偿,或者是债务更新。在新债清偿场合,同时存在新旧两个债,与单一之债性质的买卖合同判然有别;在债务更新场合,债权人仅享有权利而无须履行付款义务,与需要支付对价的买卖合同亦不相同。因此,仅依据以物抵债协议,并不足以排除另一个金钱债权的执行。

观点来源:最高人民法院第二巡回法庭2021年第15次法官会议纪要

 

26、错误以物抵债裁定的司法救济。

【法律问题】:

以物抵债裁定出现错误,是通过执行复议程序还是提起执行异议之诉进行救济?

【法官会议意见】:

以物抵债裁定有别于一般的执行措施,错误的以物抵债裁定,原则上应当通过执行监督程序救济,但在一定情况下也可以通过提起执行异议之诉进行救济。在通过执行异议之诉救济的情况下,应当对案外人的权利进行确认,并在判项中作出撤销以物抵债裁定中直接导致物权变动的内容。此外,通过法院内部的沟通协调,促成执行法院自行撤销以物抵债裁定。

观点来源:最高人民法院第二巡回法庭2021年第15次法官会议纪要

 

十二、最高院第四巡回法庭司法观点

 

27、建设工程施工合同纠纷中以房抵债协议不以房屋过户或交付为生效条件。

【裁判观点】:

以房抵债协议是诺成性合同,不以房屋过户或交付为生效条件。建设方按约定与施工方或施工方指定的购房人签订房屋买卖合同后,负有向购房人交付房屋的义务,双方约定抵顶的相应建设工程价款债权消灭。施工方以尚未办理房屋产权转移手续为由主张以房抵债协议不发生法律效力,仍请求建设方支付被抵顶的工程价款债权的,不应支持。

关于以房抵债协议是诺成性合同还是实践性合同,存在不同认识。

第一种观点认为,以房抵债协议应参照以物清偿的构成要件和法律效果的有关理论,确定为实践性合同。当事人达成以房抵债协议后,且双方已办理产权过户手续的,以房抵债协议方能成立并生效。

第二种观点认为,以房抵债协议是诺成性合同,双方以房抵债的合意一经形成,以房抵债协议即成立并生效。建设工程施工合同纠纷中,以房抵债协议签订后,建设方与施工方以房抵债的合意已经形成,以房抵债协议成立并生效。建设方根据协议约定与施工方或其指定的购房人签订房屋买卖合同后,施工方对建设方享有的相应工程价款债权应转化为对建设方享有的请求交付房屋和转移房屋所有权的债权,双方约定抵顶的工程价款债权消灭,建设方负有向施工方或指定购房人交付抵顶房屋的义务。

【第四巡回法庭意见】:第二种观点是正确的。

对于实践性合同和诺成性合同,我国合同法的基本立场是以诺成性合同为原则,实践性合同为例外。除非法律有特别规定,合同均为诺成性合同。我国没有关于以房抵债协议是实践性合同的规定,因此,以房抵债协议是诺成性合同,不以房屋过户或交付为生效条件。本案中,甲公司已就案涉17套商铺与乙公司以及乙公司指定的购房人分别签订《工程款相抵房屋确认书》和《商品房买卖合同》,并向指定购房人出具了购房款收据。甲公司与乙公司关于案涉17套商铺抵顶工程价款已经形成合意。双方意思表示真实,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。在案涉《工程款相抵房屋确认书》和《商品房买卖合同》成立生效的情况下,双方约定用房屋抵顶的建设工程价款债权消灭,甲公司负有向购房人交付房屋和转移房屋所有权的债务,案涉剩余17套商铺房款抵顶的建设工程价款应从甲公司尚欠的工程款中予以扣除。《建设工程施工合同司法解释》第3条已被《民法典》第793条吸收,未作实质性修改。

观点来源:最高人民法院第四巡回法庭编《疑难案件裁判要点与观点》

 

十三、最高院第五巡回法庭司法观点

 

28、以物抵债协议有效且不存在履行障碍,债权人可否要求债务人履行旧债?

【不同观点】:

甲说:有权说

以物抵债协议是指债权人与债务人约定以他种给付代替原给付,以消灭旧债的合同,属于代物清偿。根据债法原理,清偿是消灭债的方式之一,需债权人实际受领抵债物并取得所有权才发生清偿的效果。基于此,以物抵债协议是实践性合同,在抵债物的所有权未转移至债权人前,以物抵债协议未成立。因此,债权人仅能要求债务人履行旧债。此外,即使以物抵债协议成立,在实际履行前旧债未消灭,而当事人签订以物抵债协议的目的也是清偿旧债。因此,债权人亦可选择要求债务人履行旧债达到清偿债务的法律效果。

乙说:无权说

以物抵债协议是债权人与债务人对双方民事权利义务的安排,属于《合同法》调整的范畴,应以《合同法》的规定确定协议的效力《合同法》以当事人意思自治为基本原则,在认定以物抵债协议的成立时应充分尊重当事人的意愿。在当事人未特别约定以债权人实际受领抵债物作为合同成立要件的情况下,以物抵债协议自双方达成合意时成立。依法成立的合同对当事人具有约束力,在以物抵债协议不存在履行不能致使合同目的无法实现的情况下,债权人不能要求债务人履行旧债。

【法官会议意见】:采乙说

以物抵债协议作为民事合同,其成立要件受制于当事人意思自治以及《合同法》的规定。《合同法》第二十五条确立了以诺成合同为原则、以实践合同为例外的合同成立规则。《合同法》分则中未规定以物抵债协议,该协议属于无名合同,参照与其性质最相近的买卖合同的规定,以物抵债协议应为诺成性合同。在当事人未约定以債权人实际受领抵债物作为以物抵债协议成立要件的情况下,该协议自双方达成合意时即成立。当事人达成以物抵债协议是为了清偿旧债,在以物抵债协议未履行前新债与旧债并存,但基于对债权人与债务人利益的平等保护,以及对当事人行为的可预期性要求,为了维护交易秩序的稳定,在以物抵债协议不存在履行障碍时,当事人不得单方要求履行旧债。

观点来源:最高人民法院第五巡回法庭2019年第39次法官会议纪要

参考案例1:通州建总集团有限公司与内蒙古兴华房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书(2016)最高法民终484号

参考案例2:秦某平、河南博亿置业有限公司商品房销售合同纠纷再审审査与审判监督民事裁定书(2017)最高法民申1070号

(来源/建伦律师公众号)

 

 

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