最高院案例:项目转让未办理转让手续,原开发商共同支付工程款



阅读提示:何为合同相对性?绝对坚守合同相对性,可能导致造成合同不能履行的非合同当事人不承担法律责任,守约方利益不能得到周到保护。本案经过再审,判决非合同当事人承担违约责任,法官的思维方式值得反思。

 

当事人信息:

再审申请人(一审原告、二审上诉人):李某闻

再审申请人(一审原告、二审上诉人):王某峰

再审申请人(一审原告、二审上诉人):谢某钊

被申请人(一审被告、二审被上诉人):永城日成房地产开发有限公司

被申请人(一审第三人、二审被上诉人):永城运和置业有限公司

被申请人(一审第三人、二审被上诉人):河南省永城市人民政府

一审被告:河南天玺置业有限公司

 

判决文号:

再审裁定:最高人民法院(2020)最高法民申5281号裁定

再审判决:河南省高级人民法院(2021)豫民再77号判决

 

基本事实:

一、2012年7月9日,日成房地产公司(甲方)与天玺置业公司(乙方)签订《房地产开发项目合作框架协议》。

二、2013年11月26日,原告李某闻等三人借用林州二建的资质与天玺置业公司签订了《永城市益民小区工程施工合同协议书》。

三、2014年7月18日,日成房地产公司与天玺置业公司签订《土地使用权转让合同》将上述建设用地使用权以1.5亿元的价格转让给天玺置业公司。

四、2015年4月30日,日成房地产公司以合同项目工程无法按期完工为由向永城市政府提出请求终止履行合同,退还土地并退还除出让金以外的全部国有建设用地使用权出让价款,解除《国有建设用地使用权出让合同》,收回国有建设用地使用权,宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施不要求赔偿,注销土地登记。

五、2015年6月19日,永城市国土资源局(甲方)与日成房地产公司(乙方)签订《解除国有建设用地使用权出让合同协议书》。

六、2019年1月29日,永城市国土资源局与运和置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同》。运和置业公司受让上述宗地后对地上附属设施等进行了拆除。

 

 

最高人民法院裁判理由:

由于日成房地产公司未将案涉土地使用权和项目移交给天玺置业公司,且双方采取的是分阶段合作方式,对于纠纷发生时日成房地产公司和天玺置业公司是否属于合作、合伙关系,原审未查清。

日成房地产公司通过竞拍形式从永城市政府获得案涉国有建设用地使用权,并依法取得了国有建设用地使用权证和建设规划许可证。即案涉工程法律意义上的建设单位仍然是日成房地产公司。虽然案涉《永城市益民小区工程施工合同协议书》记载的发包人是天玺置业公司,但从物权归属的角度看,施工人实际是为日成房地产公司承建工程。

日成房地产公司放弃对案涉土地上已建的建筑物、构筑物及其附属设施进行补偿的主张,说明其认可其有权处分案涉已完工工程。日成房地产公司主动要求终止履行合同退还土地并退还除出让金以外的全部国有建设用地使用权出让价款,放弃对案涉土地上已建的建筑物、构筑物及其附属设施进行补偿,是造成施工人损失的重要原因。

此外,在认定合同关系时,应结合合同订立过程、合同文义、合同履行情况、合同签订背景等对合同当事人、合同性质等进行认定。一审判决以合同相对性、日成房地产公司的过错行为与本案不属同一法律关系为由、二审判决以本案的基础法律关系与李某闻三人起诉请求日成房地产公司承担侵权责任并非同一法律关系性质为由驳回李某闻三人关于日成房地产公司支付建设工程合同价款的诉讼请求,缺乏事实和法律依据。综上,李某闻三人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。

裁定如下:

一、指令河南省高级人民法院再审本案;

二、再审期间,中止原判决的执行。

 

河南省高级人民法院裁判理由:

一、关于日成房地产公司是否应当支付李某闻等三人已完工部分工程款的问题

虽然与林州二建签订工程施工合同协议的是天玺置业公司,但持有案涉土地的国有建设用地使用权证和建设规划许可证的权利人仍为日成房地产公司,即李某闻等三人施工的工程在法律意义上的建设单位是日成房地产公司。

虽然日成房地产公司与天玺置业公司于2014年7月18日又签订《土地使用权转让合同》,约定前述2012年7月9日签订的《房地产开发项目合作框架协议》自行终止,但李某闻等三人已对工程项目投入资金并进行了施工,且该宗土地的使用权仍在日成房地产公司名下。

之后,日成房地产公司以其合同项目工程无法按期完工为由,向永城市政府提出请求,解除并终止履行《国有建设用地使用权出让合同》,由政府收回国有建设用地使用权,对该宗土地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施不要求赔偿,属于该公司对其权利的处分。日成房地产公司作为本案工程的立项人和建设方,基于自身和天玺置业公司的共同原因导致案涉建设工程施工合同无法继续履行,日成房地产公司、天玺置业公司应共同向李某闻等三人承担支付已完工程部分工程款的责任。

关于日成房地产公司是否应当承担返还李某闻等三人600万元保证金责任的问题。天玺置业公司股东张玉玺在收到李某闻等三人的工程质量保证金后,将该保证金支付给了日成房地产公司。基于日成房地产公司确已收到该保证金及案涉工程的建设方为日成房地产公司的事实,日成房地产公司应与天玺置业公司承担共同返还保证金的义务。

二、关于李某闻等三人是否享有工程款优先受偿权或拆迁补偿款优先收益权的问题。

工程款优先受偿权系指承包人对其施工的建设工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。本案中,李某闻等三人施工的建筑工程已经被拆除,即工程款优先受偿权的基础已不存在,故对李某闻等三人主张的工程款优先受偿权,本院再审不予支持。日成房地产公司在退回案涉建设用地时,与永城市国土资源局约定,对该建设用地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施可不予补偿,故永城市政府在收回案涉建设用地时,未针对李某闻等三人施工的案涉工程向日成房地产公司支付补偿款。李某闻等三人要求对拆迁补偿款享有优先收益权亦无事实依据,本院再审不予支持。

三、关于永城市政府、运和置业公司在本案中是否应承担责任的问题

日成房地产公司在履行其与永城市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》过程中,向永城市政府提出请求,解除并终止履行国有建设用地使用权出让合同,由政府收回国有建设用地使用权,对该宗土地范围内已建的建筑物等不要求赔偿。据此,永城市政府及其职能部门收回案涉宗地,后另通过招、拍、挂程序出让该宗土地,并于2019年1月29日与运和置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同》。运和置业公司受让上述宗地后,依据与政府部门的约定,对地上附着物等进行了拆除并另行开发建设。

以上事实证明永城市政府的处分行为、运和置业公司的拆除行为,均来源于相对权利人的授权。李某闻等三人应依据建设工程施工合同关系向天玺置业公司及日成房地产公司主张支付工程款。李某闻等三人请求永城市政府、运和置业公司承担侵权责任与本案基于建设工程施工合同引起的合同纠纷并非同一法律关系,故一、二审判决对此不予审理,符合法律规定。李某闻等三人该主张理由不能成立,本院再审不予支持。

判决结果:

一、天玺置业公司、日成房地产公司支付李某闻三人建设工程合同款项27221858.11元及利息。

二、天玺置业公司、日成房地产公司支付李某闻三人建设工程合同保证金6000000元及利息。

 

 

和铭律师分析:

本案的基础法律关系是建设工程合同纠纷,承包人李某新三人请求发包人天玺置业公司支付工程款,请求日成房地产公司、永城市政府、运和置业公司承担连带责任。然而,日成房地产公司并非建设工程施工合同当事人,不承担合同责任,故再审申请人李某新三人试图寻求侵权责任路径,即“日成房地产公司放弃案涉国有建设用地地上附属物,构成侵权,应当承担侵权责任”,但是合同纠纷与侵权纠纷是两种不同种类之债,不能在同一案中处理。

如原一审法院所言“即便是因日成房地产公司的过错行为导致李某闻三人与天玺置业公司的合同关系不能履行,也应由天玺置业公司承担相应的合同责任,日成房地产公司的过错行为与本案不属同一法律关系。” 原二审法院持相同观点,即“本案的基础法律关系为李某闻三人与天玺置业公司的建设工程施工合同关系,与其起诉请求日成房地产公司、运和置业公司及永城市政府承担侵权责任并非同一法律关系性质。”原一审二审法院从合同相对性角度进行分析论证,不支持李某新提出的请求日成房地产公司承担连带责任的主张,裁判理由论证严密,逻辑清晰。

法律思维特征是理由大于结论,而法官审判思维恰恰相反,结论大于理由,为某个结论而寻找理由。本案特殊情况在于:(1)原建设工程被拆除,李某新等人不能行使优先受偿权,最后一根稻草丧失;(2)日成房地产公司交回土地,放弃建筑物补偿,导致施工合同终止,过错非常明显。基于此,日成房地产公司应当承担责任,为结论而寻找理由,这是法官审判思维。

同一事实,原一审二审从合同相对性角度,判决日成房地产公司不承担责任,再审阶段却从“法律意义上的建设单位仍然是日成房地产公司”的角度,判决日成房地产公司承担责任,充分说明“结论大于理由”的审判思维。(文/北京和铭律师事务所,原创文章,转载注明出处)

 

 

相关内容


河南高院:建设工程施工合同纠纷事实查明的思路与方法(二)

本期将继续推送省法院审监庭有关建设工程施工合同纠纷事实查明的思路和方法(二),针对审判实践中常见的工程价款、工程质量、工期违约、停工损失赔偿等争议问题如何审查提供思路。


分类阅读:人民法院案例库首发34件建设工程纠纷案裁判要点

2024年2月27日,人民法院案例库正式上线并向社会开放,最高人民法院要求今后各级人民法院审理案件时,均应检索案例库,参考同类案例。因此,入库案例具有重要实务参考价值。北京和铭律所事务所对人民法院案例库首发34件建设工程纠纷案分类整理,并与读者分享。


浙江省律师协会:律师参与工程造价司法鉴定操作指引

本操作指引适用于律师参与建设工程造价司法鉴定活动,其目的是为律师参与建设工程造价司法鉴定活动提供借鉴、经验和指导,仅供参考,不具有强制性。


北京三中院与北京市住房和城乡建设委员会联合发布建设工程合同典型案例

发包人违法解除合同,承包人能否主张可得利益损失?建设工程施工合同中的政府审计条款如何认定?合同无效后,如何计算工程款数额?如何解决发包人、承包人等各方施工主体利益失衡、工程款拖欠严重的现象?


重庆高院:建设工程合同纠纷十大典型案例

在《解答》发布一周年之际,为进一步统一裁判尺度,指导全市法院正确审理建设工程合同纠纷案件,强化法治宣传,重庆高院筛选出十个具有典型性的建设工程合同纠纷案例予以发布。


合同法律适用应把握的四种思维方法——以民法典合同编通则司法解释为中心

合同法适用中的疑难问题很多,且随着实践的发展,即使现存的问题解决了,新的问题也会层出不穷。因此,《民法典合同编通则解释》虽然内容丰富。但也无法涵盖实践中已经存在或者可能发生的所有问题。