类案检索：3.17新政对房屋买卖合同的影响（住宅类）
发布时间：
2017-12-20 15:59
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北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部等四部门于2017年3月17日颁布实施《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，其主要内容为：一、企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。二、居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。三、暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。
《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》调控对象是商品住房（住宅），本文刊出北京法院判决的三起相关案例。
案例一：北京市第三中级人民法院 （2017）京03民终12877号判决
一审法院判决：解除房屋买卖合同，返还购房款，支付已收购房款利息。
二审法院裁判规则：
二审争议焦点是中财高科公司（出卖人）是否存在违约行为并向王某（买受人）赔偿损失。
2017年3月17日出台房产新政，影响到企业购买的商品住房上市交易年限，因该事项是涉及房屋过户时间的重要影响因素，双方应通过协商一致的方式变更原合同的相关约定以促使合同继续履行。但根据查明的情况，由于涉诉房屋于2017年12月16日才能满三年符合上市交易条件，双方经协商后无法就继续履行合同达成一致。现王某诉至法院要求解除合同，原审法院考虑到双方所签合同现已经不具备继续履行的实际条件，中财高科公司亦同意解除，确认合同于判决生效之日解除并无不当。由于该合同系因双方无法就履行过程中出现的新情况达成一致而解除，并无充分证据认定任一方存在违约行为，现王某主张应以其短信通知对方的第二日即为合同解除时间，并据此要求中财高科公司支付由此产生的损失，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。原审法院在认定双方合同解除的基础上判令中财高科公司返还王某购房款并支付利息，并无不当，应予维持。
案例二：北京市第二中级人民法院（2017）京02民终8618号判决
一审法院判决：解除《北京市存量房屋买卖合同》、返还定金。
二审法院裁判规则：
李某（出卖人）与张某（买受人）签订的《北京市存量房屋买卖合同》、系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。
根据查明的事实，张某与李某于2016年9月29日签订买卖合同，2016年9月30日北京市即出台限贷政策，张某购买诉争房屋的首付款比例应由原来的不低于30%提升为不低于70%；且在一审审理过程中，2017年3月17日北京市又出台新政，商品住房销售的信贷政策进一步收紧，张某如购买诉争房屋的首付比例应不低于80%。应当指出，上述政策的变化导致张某与李某之间的房屋买卖合同无法按照既定的约定继续履行，且上述差别化信贷政策不仅会提高张某购房的首付款比例，对于商品住房销售的贷款利率、贷款年限等亦有相应调整，故该政策对张某的贷款审批、还贷能力等亦会造成相应影响。综合上述因素考虑，新政的实施确会对张某的履约能力造成重大影响。因上述政策变化系不可归责于双方当事人的原因，由此导致合同无法继续履行，张某要求解除合同，并要求李某退还100万元定金，本院予以支持。
案例三：北京市第二中级人民法院 （2017）京02民终8825号判决
一审法院判决：返还定金。
二审法院裁判规则：
本案争议焦点为是米某（买受人）是否应该承担违约责任。
依据本院查明的事实，米某与何某（出卖人）签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无法继续履行的关键因素是政府出台购房限贷政策导致米某贷款比例下降，首付款比例提高，该情况为不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，并不构成双方在《补充协议》中约定的根本违约情形。米某书面通知何某与北京链家房地产经纪有限公司解除合同，理由正当。合同解除后，何某应当将米某已经交纳的定金返还。现何某主张双方在《北京市存量房屋买卖合同》中约定了米某贷款未获得贷款机构批准的，米某应继续向其他贷款机构贷款。本院经审查，双方在《北京市存量房屋买卖合同》中对米某拟贷款金额有明确约定，因新政策导致米某贷款金额提高，不属于合同约定的情形，故何某的该项主张，本院不予支持。另，何某主张米某的解约行为给其造成了损失，但其并未向本院提供证据予以证明故对于何某的该项主张，本院不予支持。
（文/北京和铭律师事务所）
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