阅读提示：2017年3月17日起，北京市出台一系列房地产条款政策，不仅限购限贷限售力度进一步加大，而且对商业办公项目、酒店项目、产业项目产生重大影响。与此同时，已经签署合同的商品房交易将产生履行不能、履行成本增加等纠纷。实践证明，每次房地产调控政策出台，都将产生一批新型纠纷，针对 “3.17”房地产调控新政出台后的纠纷处理，北京市高级人民法院2017年12月18日下发《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的的会议纪要》，该《会议纪要》有利于北京各级法院正确适用法律、统一裁判标准，公平审理相关案件，也有利于指导房屋买卖双方明确规则、权衡利弊。

 

 

北京市高级人民法院民一庭

关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要

 

自2017年3月17日后，北京市人民政府陆续出台了一系列房地产调控新政策（以下简称“3.17新政”）。通过限购、限贷、限售等一系列措施，抑制了房地产价格过快上涨，有效遏制了投资投机性购房，切实保障了广大人民群众的居住需求。上述政策在实现促进首都房地产市场平稳健康发展的调控目标同时，客观上对当事人在房屋交易中的权利义务产生了一定的影响。实践中，本市法院民事审判庭陆续受理了一批涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件。为正确适用法律、统一裁判标准，市高院民一庭召集市一、二、三中院及部分基层法院民庭召开了专题研讨会，并与市住建委、规土委相关部门协商，经充分深入讨论，就该类案件审理中的相关法律适用问题，形成以下纪要内容：

 

   一、（审理案件基本原则）通过司法手段保障房地产调控政策的有效落实，保持房地产市场平稳有序，遏制房地产市场投资投机行为，依法保护合法居住需求，严防虚假诉讼。

 

   二、（以往纪要的配套适用）市高院民一庭于2010年12月、2011年12月、2013年7月先后下发的《关于妥当审理涉及房贷新政相关房屋买卖案件的会议纪要》、《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》、《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及“新国五条”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》，对房地产调控政策中住房限贷、限购、税收等政策的定性及纠纷的处理提出了具体的指导意见，其处理原则对于涉及“3.17新政”的房屋买卖合同纠纷案件可以参照适用。但本纪要对相关问题有特别规定的除外。

 

三、（新政性质与履行障碍认定）“3.17新政”具有公共政策的性质，其具体的限贷、限购、限售等措施，对部分房屋买卖合同会造成成本增加或履行不能等障碍。

对于合同订立后由于“3.17新政”的实施致使合同无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。

对于已经过网签的房屋买卖，原则上不认为存在因“3.17新政”导致的履行障碍，但有相关证据表明履行存在政策障碍的，法院应与相关行政主管部门核实后予以认定。

 

四、（不构成履行障碍合同的处理）确有证据证明因“3.17新政”导致购房出资的履约成本增加幅度较小，对当事人履约能力不构成严重影响的，合同应当继续履行，当事人一方以此要求解除合同的，不予支持。

因继续履行合同增加的购房出资成本的承担问题，合同有约定的依合同约定，合同没有约定或约定不明的，由购买方承担。

合同能否继续履行的判断，法院应综合合同履行程度、成本增加比例、买受人资信情况等因素综合进行考量。
 

五、（合同解除后的处理）因“3.17新政”原因导致合同解除后，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。

开发商将规划性质为商业办公类用房出售给个人的，因“3.17新政”原因导致该商业办公类用房买卖合同解除的，开发商主张房屋贬值损失补偿的，不予支持。

 

六、（新政前已签订合同的处理）买受人在“3.17新政”实施前已经提起诉讼要求办理房屋过户登记，符合当时的购房政策条件，案件尚未审结的，对该房屋过户登记法院可以支持。

当事人主张在“3.17新政”相关政策出台之前已经订立房屋买卖合同，但不符合“3.17新政”后的购房条件，请求判决继续履行合同并办理房屋过户登记的，原则上不予支持。但如个案中确存在明显利益重大失衡情形的，法院应函询相关行政主管部门意见予以确定。

 

七、（“连环买卖”处理原则）买受人以出售己方名下房屋获得购房资金方式向卖房人购买房屋，因“3.17新政”原因导致其无法出售房屋获得资金。买受人以此为由请求不承担对卖房人的违约责任，法院不予支持。

 

八、（规避房地产调控政策行为的处理）法院应加强对以虚假诉讼方式规避“3.17新政”的甄别与审查，准确认定当事人间真实意图。经审查认定构成虚假诉讼的，应当依法判决驳回当事人的诉讼请求，并依民事诉讼法相关规定进行处罚。

各法院对于在案件审理中发现的房产交易的违法、违规行为，应当及时告知住建、金融、税务等相关部门予以处理；必要时可以有针对性地提出司法建议。

 

 

 

 

北京市“3.17”房地产调控政策要点问答

 

1、北京市限购政策解读

 

2011年2月17日起北京市实施限购政策。对已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭、持有北京市有效暂住证在北京市没有住房且连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非北京市户籍居民家庭、无法提供北京市有效暂住证和连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房。

 

2017年3月起，北京市限购政策升级，限购范围不再限于住宅。

 

2017年3月26日起，商业、办公类项目纳入限购范围。在建（含在售）商业、办公类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。

 

2017年4月3日起，住宅平房纳入限购范围。住宅平房出售对象为居民家庭的，必须符合以下条件之一：（1）没拥有住房的北京市户籍居民家庭或单身人士；（2）已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭；（3）在北京市没拥有住房且在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税5年（含）以上的非北京市户籍居民家庭。

 

2、个人住房贷款的最新规定

 

       目前仍然执行差别化信贷政策。2017年3月17日起，居民家庭名下在北京市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。

 

       居民家庭名下在北京市已拥有1套住房，以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的（强调：全国范围），购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。

 

 

3、个人能否购买商业、办公类项目

 

       2017年3月26日，北京市住建委等五部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，该公告执行之前，已销售的商业、办公类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合限购条件。公告执行之后，在建（含在售）商业、办公类项目，不得对个人销售。商业银行暂停对个人购买商业、办公类项目的个人购房贷款。

 

4、企业购房商品房的最新规定

 

      企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照北京市限购政策执行。企业购买的商业、办公项目再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

 

       企业购买商品房，税负较重。商品房过户时，按3%标准缴纳契税；持有期间，缴纳房产税、城镇土地使用税；商品房出售时，全额缴纳土地增值税、增值税。

 

5、单身人士、离婚人士购房贷款的最新规定

 

       根据北京市人民政府办公厅京政办发〔2013〕17号通知，自2013年3月31日起，北京市户籍成年单身人士在北京市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在北京市向其出售住房。

       根据银监会北京监管局银管发【2017】68号通知，对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。

 

6、房地产调控政策对商业、办公项目的影响

 

       2017年3月26日，北京市住建委等五部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，进一步强化对商业、办公类项目的管理。

        1、商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用。未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

        2、未取得施工许可证的新报建商业、办公类项目，单层套内建筑面积的最小分割单元不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。2017年3月26日前已取得建设工程规划许可证但未取得施工许可证的项目，应当修改设计方案后，重新申领建设工程规划许可证。

        3、在建（含在售）商业、办公类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织，不得出售给个人。

        4、新开工的商业、办公类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对房地产开发企业在北京市所有项目暂停授信。

 

7、房地产调控政策对酒店类项目的影响

 

       根据北京市规划委[2017]121号、北京市住建委[2010]265号文件，酒店类项目未经批准不得转让和分割销售，严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用。

       2010年5月31日后，通过出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目一律不得分层、分套（间）办理酒店类项目的测绘成果备案、预售许可和现房销售确认手续。

 

8、房地产调控政策对研发、工业用地的影响

 

       根据北京市规划委[2017]121号、北京市国土局[2010]480号文件，产业项目应当严格按照规划用途组织设计、开发建设及使用，未经批准不得转让和分割销售。

 

       严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用。 对于改为居住用途的产业项目，规划国土、住房城乡建设部门依法从严处罚项目建设单位，直至解除土地出让合同、撤销划拨批准文件收回土地，取消其在京取得土地的资格，并由税务等相关部门进行稽查、检查。

 

      未经批准，研发、工业项目建设用地不得转让；如确需转让或销售的，建设单位应向市住房城乡建设委提出申请。市住房城乡建设委会同发展改革、经济信息、规划、国土等相关部门审核通过后，报市政府审批。产业项目（含已售再出售的）买受人应为具备相应条件的企事业单位、社会组织或个人。
    (文/北京和铭律师事务所）