类案检索：商业用房（商铺）买受人提起案外人执行异议之诉实证分析
发布时间：
2022-06-06 19:48
来源：
法律规定：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
和铭律师分析：
买受人购买商业用房（包括商铺、写字楼），其购房出于商业目的，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第2款规定的购房消费者，该买受人不能根据第29条主张排除强制执行。
问题是：买受人能否根据第28条主张排除强制执行？分析以下案例可以发现，主流观点认为，第27条规定的“除外”情形仅包括第29条，不包括第28条，28条用于解决被执行人的普通债权人与一般商品房买受人之间的权利冲突问题，只有出于消费为目的的买受人才能受到第29条的特殊保护，商业用房买受人的权利不能对抗优先受偿权，买受人对商业用房的权利不足以排除强制执行。既然商业用房买受人援引第28条不能获得支持，再行分析第28条规定的四个构成要件，已无必要。
另一类纠纷是公司购买商业用房，公司的本质是盈利，公司明显不属于购房消费者，按照举轻明重原则，公司主张排除强制执行，亦无法获得支持。
据此分析，商业用地买受人或将陷入“房财两空”之困境，应当高度重视！
类案检索：
案例一：最高人民法院（2021）最高法民申7061号裁定
裁判规则：就实体权利优先顺位而言，商品房消费者的权利优于建设工程价款优先受偿权。而《执行异议和复议规定》第二十八条系对“一般的房屋买卖合同的买受人”权利的规定；《执行异议和复议规定》第二十九条系对“商品房消费者”权利的规定。因此，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”之情形包括第二十九条，但不包括第二十八条。本案中，周某所购案涉房屋的性质为商业用房，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，周某所享有的权利不能对抗北京华夏公司的建设工程价款优先受偿权。
案例二：最高人民法院（2021）最高法民申33号裁定
裁判规则：《执行异议复议规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人，属于对一般不动产买受人与金钱债权执行发生冲突时的裁判规则，王某燕并不能以满足该条规定情形为由来排除对闫某毛享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权的执行。
因王某燕购买的案涉房屋属于商铺且其已出租给他人，并非用于居住的住宅，不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定及《最高人民法院执行工作办公室关于〈最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》精神，因此王某燕不属于司法解释规定的可以对抗建设工程价款优先受偿权的消费者，故二审判决认定王某燕不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。
案例三：最高人民法院（2020）最高法民终1132号判决
裁判规则：周某源与遵义新奥公司签订《商品房买卖合同》，案涉房产系商铺，周某源并非基于居住购买案涉房屋，不是商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，其对案涉房屋享有的权利不能对抗重庆信托公司在案涉房屋上设定的抵押权，不足以排除执行法院的强制执行。本案不属于执行异议和复议规定第二十七条但书规定的情况，亦不适用该规定第二十八条，当事人围绕该条规定形成的其他争执不具有法律意义，无审理之必要。
案例四：最高人民法院（2020）最高法民再122号判决
裁判规则：徐某购买的是商铺，目的是投资，并非用于居住，其享有的权利并不足以对抗纳建公司享有的建设工程价款优先受偿权,徐某就案涉商铺享有的权利并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条规定的情形，不足以排除纳建公司申请的执行。
案例五：最高人民法院（2020）最高法民申2286号裁定
裁判规则：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，在以建设工程为执行标的的执行案件中，能够对抗申请执行人的建设工程价款优先受偿权的是消费者的物权期待权，即购买商品房的人必须是为生活消费时，才享有比建设工程价款优先受偿权更优先的权利。因此，原审法院认为李某宗所购系用于生产经营活动的商业用房，故其不享有排除强制执行的权利，遂驳回李某宗的诉讼请求，并无不当，本院予以认可。
案例六：最高人民法院（2021）最高法民申965号裁定
裁判规则：金桥公司至今未取得案涉房屋的商品房预售许可证，二审判决认定宋某华与金桥公司签订的《商品房买卖合同》无效并不存在适用法律错误的情形。
宋某华仅提交了房屋现场照片、证人证言等证据，并未提交房屋租赁合同以及支付租金的相关凭证，亦未提交交房手续、交纳物业费水电费等相关证据，二审判决据此认定宋某华不能证明其于2017年4月1日人民法院查封前合法占有案涉商铺，并无不妥。
根据宋某华在二审开庭中的陈述，其知晓案涉商铺手续不全，金桥公司便宜贱卖，故其明知案涉商铺手续不全仍予以购买，二审判决认定宋某华对不能办理过户登记存在过错并无不当。
综合本案查明事实，二审判决认定宋某华对案涉房屋不享有排除人民法院强制执行的民事权益，并无不当。
案例七：最高人民法院（2021）最高法民申3449号裁定
裁判规则：因案涉房屋未办理所有权过户登记，山东能源公司对案涉房屋享有的权利系基于其与睿力房开公司签订的《商品房买卖合同》而享有房屋交付请求权，权利内容为请求睿力房开公司履行交付房屋的义务，实质为债权请求权，山东能源公司不享有案涉房屋所有权，不享有优先于抵押权人的权利，故山东能源公司认为其作为一般买受人符合上述司法解释第二十八条的规定，对案涉房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益的理由不能成立，不予支持。
另，山东能源公司主张根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，其权利能排除人民法院的强制执行，对此本院认为，山东能源公司不属于上述批复和《执行异议和复议规定》第二十九条规定的享有优先受偿权的民事主体，不享有对抗华融公司抵押权的优先受偿权。
案例八：最高人民法院（2019）最高法民终1773号判决
裁判规则：本案中，呈贡农信社作为金融企业，购买案涉房屋并非为生活消费之目的，故显然不属于上述司法解释规定的应予特殊保护的“消费者”范畴。而且，在呈贡农信社与新都昌置业公司签订《商品购销合同》之前，新都昌置业公司已与新华信托公司签订《抵押合同》，将案涉房产抵押给新华信托公司，并办理了抵押登记。呈贡农信社作为金融机构，与普通自然人购房人相比，应当更为清楚在购买房屋时审查房屋权利状况的重要性，但其却并未审查，显然未能尽到合理的注意义务，故难言非因其自身原因对案涉房屋不能办理权属转移登记。
此外，虽然呈贡农信社与新都昌置业公司在案涉房产被查封之前签订了《商品房购销合同》《合同补充协议》，但呈贡农信社在案涉房产被查封之后的2019年2月26日才办理了接房手续，且此时案涉工程并未竣工验收，并不符合合法交付条件。
综上所述，呈贡农信社主张对新都昌商业广场34宗房产享有足以排除强制执行的民事权益，没有事实和法律依据。（文/北京和铭律师事务所）
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