法律规定：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
和铭律师分析：
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条，抵押权人、建设工程承包人享有优先受偿权，就整体建设工程拍卖价款优先受偿。第29条是针对购房消费者权利作出的特别规定，是第27条规定的“除外情形”，两种权利相比，购房消费者的物权期待权优先于优先受偿权。
购房消费者主张排除强制的的，应当举证证明：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
根据《九民会》第125条，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，可以理解为如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行。
实证研究发现，购房消费者存在以下败诉点：（1）查封之后签订商品房买卖合同；（2）不能证明与出卖人（被执行人）之间订立了商品房买卖合同；（3）签订了认购书，认购书不具备买卖合同的主要条款；（4）购房消费者名下存在多套住房，不符合消费目的；（5）不能证明付款情况，也不能证明已付款超过50%；（6）违反当地限购政策，导致商品房无法办理过户手续。
类案检索：
案例一：最高人民法院（2020）最高法民终312号判决
裁判规则：根据本案现有证据，张某秀的执行异议符合该条规定情形。
张某秀与盛世公司签订的《商品房买卖合同》，系在万城公司申请查封案涉房屋之前，本案审理中未发现影响合同效力的因素。
案涉房屋系张某秀的唯一住房，且已实际占有和入住，张某秀名下亦没有其他住房。
《商品房买卖合同》约定的总价款为417661元，张某秀与邮储银行皋兰支行签订贷款合同，邮储银行皋兰支行亦将张某秀的贷款290000元，发放给盛世公司指定的收款人，盛世公司对收到邮储银行皋兰支行款项并无异议，万城公司于2018年6月27日二审判决生效后向原审法院提出执行申请时，张某秀已经支付了大部分购房款，其付款情况符合《执行异议与复议规定》第二十九条第三项的规定。
案例二：最高人民法院（2021）最高法民申4908号裁定
裁判规则：二、关于王某兰、祁某武是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的问题。
首先，2017年9月21日，王某兰、祁某武与九海公司签订了《商品房买卖合同》。2019年12月12日，案涉房屋被人民法院查封，查封时间在签订房屋买卖合同之后。虽然亿邦公司主张未经其同意，案涉房屋在抵押期间转让行为违反担保法第四十九条第一款、物权法第一百九十一条规定无效，但是根据物权法第十五条规定的合同效力和物权效力区分原则，未经抵押权人同意仅不生产物权变动的法律效果，并不影响合同效力。《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
其次，王某兰、祁某武于《商品房买卖合同》签订后按约定向九海公司支付首付款252165元，并在一审程序中王某兰、祁某武将案涉房屋余款33万元交于法院案款账户，完成了合同项下的全部付款义务，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项规定的“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”情形。亿邦公司可以在执行程序中以交于法院案款账户案涉房屋余款33万元实现债权。
再次，关于亿邦公司主张王某兰、祁某武未办理产权登记有过错之事由，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的条件。
因此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。
案例三：最高人民法院（2021）最高法民终1298号判决
裁判规则：根据双方当事人二审的诉辩主张，本案二审的争议焦点是肖某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
案涉房屋登记在海南美龙公司名下，而肖某与海南美龙公司签订案涉购房合同是在海南高院预查封案涉房屋之后。
肖某在购买案涉房屋时系明知其不符合海南省相关商品房限购政策，尽管其与海南美龙公司就案涉房屋签订《海口市商品房买卖合同》，但根据海南省当前的商品房限购政策，肖某无法办理案涉房屋的网签手续，亦不能依据案涉购房合同以及对该合同的履行，通过办理过户登记获得案涉房屋的物权。
肖某关于其对案涉房屋权利的合理期待应予保护的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
案例四：最高人民法院（2021）最高法民申6440号裁定
裁判规则：二审判决认定该认购书仅为预约合同，并非商品房买卖合同，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项的规定，沈某梅的异议不能成立，有相应的事实和法律依据，并无不当。就此而言，因沈某梅未在人民法院查封案涉房屋前签订合法有效的书面商品房买卖合同，沈某梅主张其异议符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，缺乏基本的合同基础，不能成立。
沈某梅认购案涉房屋时已经知道案涉房屋设有抵押且没有被解除情况下，仍与金中海公司签订《认购协议书》，并在未签订《商品房买卖合同》的情况下即支付房款，后续亦没有采取措施将房款支付至监管账户或者办理提存手续以涤除抵押，在某种意义上系自甘风险行为；虽然华融公司同意金中海公司将案涉房屋出售，但房屋出售后所得款项并未用于清偿华融公司债务，华融公司对案涉房屋的抵押权仍然存在，一、二审判决认定沈某梅对案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行并无不当。
案例五：最高人民法院（2020）最高法民终1187号判决
裁判规则：从一审查明的事实看，案涉房屋被查封的时间是2014年10月23日，张某与宏缘公司签订案涉房屋《商品房买卖合同》的时间是2015年10月17日，张某主张办理案涉房屋入住手续的时间是2015年10月23日，一审法院认定张某于案涉房屋查封之后购买、入住，事实依据充分。且张某在2019年3月18日提出执行异议时，名下登记了位于沈阳市沈北新区房屋。因张某不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。
关于张某上诉主张的已将名下另一套房屋出售的问题，因张某起诉依据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，张某名下另一套房屋是否已经出售，均不影响张某不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形的事实。（文/北京和铭律师事务所）
