农村房屋买卖合同纠纷:房屋转售于集体组织成员,第二手合同有效


 

阅读提示:近日,北京和铭律师事务所对2020年至2023年期间北京市第三中级人民法院二审审理的北京市顺义区范围内的农村房屋买卖无效合同纠纷案例进行检索。律师团队研究后将相关纠纷划为四个类型,本号逐期刊出,以飨各位。

 

第二类:农村房屋连环买卖,第二买受人为集体经济组织成员,买卖合同有效
典型案例:郑某与董某、刘某、雷某农村房屋买卖合同纠纷案
上诉人(原审原告、出卖人):郑某,户籍地北京市顺义区
被上诉人(原审被告、第一买受人):董某,户籍地河北省三河市
被上诉人(原审被告、第二买受人):刘某,户籍地北京市顺义区
被上诉人(原审被告、第三买受人):雷某,户籍地北京市海淀区
一审:北京市顺义区人民法院(2021)京0113民初11432号判决
二审:北京市第三中级人民法院(2021)京03民终18347号判决
裁判规则:本案所涉农村房屋经多手转让,先由郑某卖予董某,董某卖予刘某,刘某卖予雷某。经查,郑某和刘某系同一农村集体经济组织成员,故涉案房屋交易至刘某处时已不存在侵害集体经济组织权益之情形。结合上述事实及双方提交的相关证据,郑某在售房二十余年之后主张刘某之前的农村房屋买卖合同无效,依据不足,法院不予支持;其基于合同无效所提出的返还房屋等诉讼请求,本院亦无法支持。
郑某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。
同类案例:
北京市第三中级人民法院(2020)京03民终10650号判决
北京市第三中级人民法院(2020)京03民终3011号判决
 
和铭律师分析:
农村居民将本集体土地上房屋出售于城镇居民,房屋买卖合同无效,是成熟稳定的裁判规则。
本案特殊之处在于涉案房屋被出售三次,先后订立三份买卖合同。出卖人请求确认三份买卖合同均无效,请求第三买受人雷某返还涉案房屋及《集体土地建设用地使用证》。
郑某将涉案房屋出售于城镇居民董某,买卖合同无效。董某将涉案房屋又出售于本集体经济组织成员刘某,签订了第二手买卖合同。民法理论上有合同效力补正规则,即交易时合同无效,但是诉讼阶段违法情形消失或者买受人取得法定资格,本着“促进交易、尽量使合同有效”理念,无效合同转变为有效合同。董某涉案房屋出售于刘某,集体土地又回归至本集体,集体土地没有被转让或变相转让,与《土地管理法》追求的立法目的和宗旨吻合,基于此,出卖人郑某请求确认第一手买卖合同、第二手买卖合同均无效的主张,人民法院不予支持。
刘某将涉案房屋出售于城镇居民雷某,签订了第三手买卖合同,雷某占有涉案房屋。合同具有相对性,仅对当事人具有法律约束力,虽然第三手买卖合同无效,但是出卖人郑某与雷某之间不存在买卖合同关系,郑某请求雷某返还房屋及《集体土地建设用地使用证》的主张,人民法院亦不予支持。
整体而言,出卖人郑某的预期诉讼目的没有实现。部分案件中,出卖人称第一买受人与第二买受人之间存在恶意串通行为,但是不能提供相关证据,故其主张无法获得支持。(文/北京和铭律师事务所,原创文章,转载注明出处)

 

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