和铭律师按：

商业用房（商铺、写字楼、工业厂房等）买受人作为案外人，其享有的物权期待权能否对抗优先受偿权？请求停止对商业用房强制执行能否获得支持？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定了买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，第29条规定了买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，可以排除强制执行的不同条件。第27条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第28条、第29条是否属于第27条规定的可以对抗优先受偿权的除外情形？长期存在争议。

2019年《九民会会议纪要》第126条强调：“交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。”纪要明确，只有住房消费者的物权期待权能够对抗优先受偿权，之后出台的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）、《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号）继续沿用这一思路。2019年《九民会会议纪要》出台之后，商业用房买受人的风险显著上升，无数买受人躺着中枪，自己付出的“真金白银”变成被执行财产！

然而，天津市高级人民法院（2022）津民终723号判决并未拘泥于上述规则，而是从先买卖后抵押的顺序着手，认定商业用房出卖人（被执行人）先售房后抵押行为属于恶意违约，认定抵押权人（申请执行人）接受抵押财产时未尽谨慎调查义务，存在重大过错，认定商品房买受人（案外人）实际占有使用，对商品房未办理过户没有过错，基于“先卖后抵+占有在先+抵押权人未尽审查义务+买受人无过错”的事实组合，优先保护商业用房买受人的权利，判决停止对涉案房屋的执行。

抵押权人向最高人民法院申请再审，最高人民法院作出（2024）最高法民申5382号裁定，驳回其再审申请。

案例复盘

二审：天津市高级人民法院（2022）津民终723号判决

再审：（2024）最高法民申5382号裁定

某商行（一审被告、二审被上诉人、再审申请人、抵押权人）再审理由：

生效判决认定某商行对案涉房屋享有抵押权并有权优先受偿，齐某军所购买的房屋系工业用地上的非居住用途的房屋，齐某军不属于商品房消费者，不能主张作为商品房消费者的优先权，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形。

齐某军（一审原告、二审上诉人、被申请人、买受人）答辩意见：

齐某军符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件，其权益能够排除某商行的执行；某商行恶意抵押案涉房屋，侵犯齐某军的合法权益；支持齐某军的诉讼请求不等于推翻了生效判决。

本案审查重点：

齐某军对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院评析如下：

一、关于某商行主张的二审判决认定事实错误，齐某军不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定情形的问题。根据已查明事实，首先，在案涉房屋被查封前，齐某军与房地产公司已就案涉房屋签订《楼宇认购合同》，建立了合法有效的房屋买卖合同关系。其次，缴纳物业费、水电费发票以及缴纳水电费通知单等证据证实，案涉房屋被抵押及被查封前，齐某军已通过其作为法定代表人的天津某某体育器材有限公司占有使用案涉房屋至今。再次，齐某军已依约通过本人及亲友，向房地产公司及其指定的收款人支付了大部分购房款，并已将全部余款交至一审法院。最后，因房地产公司卖房后又将案涉房屋设置抵押，无法为齐某军办理过户手续，无法再收取齐某军的购房余款，故齐某军未向房地产公司付清购房款及案涉房屋未能办理过户登记，非齐某军自身原因所致。因此，某商行的该项再审理由不能成立。

二、关于某商行主张的其对案涉房屋享有抵押权并有权优先受偿，二审判决优先保护齐某军的民事权益属于适用法律错误的问题。在案外人执行异议之诉案件中，人民法院可以参照《执行异议和复议规定》的规定进行审查，并结合案件的具体情况综合判断案外人享有的民事权益能否排除抵押权的执行。本案中，齐某军购买并占有使用案涉房屋在先，已经实际履行了《楼宇认购合同》项下的主要义务，取得了购买房屋的占有、使用和收益权利，其占有对在后设定的抵押权具有公示力，某商行应对此负有适当的注意义务。并且，《中华人民共和国商业银行法》等相关法律也明确规定了银行对外贷款设定担保时负有对抵押物情况进行审查的义务。某商行未提交证据证明在办理案涉房屋抵押中按照相关规定进行了尽职调查及对齐某军购买、使用案涉房屋的情况进行了认真核查。虽然某商行在案房屋上设定有抵押权，具有对抗第三人的效力，但齐某军在某商行设立抵押之前已经购买并实际占有该房屋，对未办理产权登记无过错。某商行在后设定抵押权时未尽到必要的注意义务，存在过错。综合考虑上述因素，齐某军的权利具有优先保护的必要，某商行的该项再审理由不能成立。

裁定如下：驳回某商行的再审申请。

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