2017年3月，为了稳定房地产市场秩序，遏制房价过快上涨趋势，国家及地方政府陆续出台了一系列房地产调控政策，包括提高首付款比例、上调贷款利率、增加交易税费、限制商办类项目购房人资格、限定商办类项目最小分割标准、暂停商办类项目贷款等。这些调控政策将导致房地产交易成本大幅增加，甚至导致合同目的无法实现，由此引发了大量纠纷。  

2018年期间，笔者接受北京公司的委托，代理了一起因房地产调控政策出台而引发的股权转让合同（实为房地产项目转让合同）纠纷案。上海仲裁委员会审理后认定，因房地产调控政策出台导致合同目的落空，最终驳回了转让方南海公司要求受让方北京公司承担违约责任的仲裁请求。  

一、案件事实

1、土地及项目基本情况

南海公司为涉案项目的土地使用权人，土地用途为商业（办公）用地，规划技术指标执行《南开规新地设〔2014〕18号》文件。  

2、《股权转让协议》主要条款

2017年8月4日，南海公司（转让方）与北京公司（受让方）签订《股权转让协议》，约定南海公司将其全资子公司天方置业公司（以下简称“标的公司”）的100%股权转让给北京公司，股权转让价款为1亿元。双方履行义务的时间与条件如下：  

（1）协议签订之日起15日内，北京公司需按照原有规划条件及政府闲置土地处置会议上会所需材料的要求，完成初步概念方案设计，并提供三套方案文本；  

（2）南海公司保证规划条件不低于《南开规新地设〔2014〕18号》文件；  

（3）南海公司自收到初步概念方案设计后90日内，处理完毕土地闲置问题，取得证明文件，垫付履约保证金，并在取得证明文件之日起10日内将涉案项目的土地使用权办理至标的公司名下；  

（4）标的公司取得土地使用证后15日内，双方到工商部门办理股权变更登记手续；  

（5）任何一方单方面解除协议导致合同目的无法实现的，视为违约，违约方需向守约方支付2000万元违约金。  

3、北京公司履约行为

2017年8月，北京公司先后委托两家设计公司制作初步概念方案设计，并根据南海市规划局的要求不断修改，最终提交了三版初步概念方案设计，设计文件显示均为17.4平方米至60平方米小户型。  

4、南海公司履约行为  

南海公司以北京公司拖延为由，另行委托第三方机构制作初步概念方案设计，并向政府部门提交了闲置土地处置会议上会所需的相关材料。2017年12月12日，上会通过。

2018年1月17日，标的公司向南海市土地储备中心交纳履约保证金520万元，用于开竣工的履约监管。

2018年1月23日，南海市国土资源局、南海公司、标的公司及南海经济技术开发区管理委员会共同签订《补充协议》，确认涉案项目的规划技术指标仍按《南开规新地设〔2014〕18号》执行，项目建设按照《进一步加强全市商业房地产项目管理的意见》【南政发〔2015〕29号】执行，根据该文件，准予按套分割销售的商业房地产项目，套内面积不得小于15平方米。

2018年2月13日，标的公司取得不动产权证书。

5、房地产调控政策出台

2017年11月9日，南海市政府官网发布《关于进一步加强商业办公类房地产项目管理的通知》（公示稿），第2条规定：“新报规的商业、办公楼项目准予分割销售的，最小分割销售单元的套内建筑面积不得低于150平方米。”

2018年3月31日，南海市政府正式下发《关于进一步加强商业房地产项目管理的通知》【南政发〔2018〕85号】，明确规定：“准予分割销售的商业房地产项目，最小分割销售单元的套内建筑面积不得低于150平方米。”  

6、双方后续交涉  

2018年4月17日，北京公司发函督促南海公司解决土地闲置问题并将土地使用权办理至标的公司名下。  

2018年4月23日，南海公司回函称已处理完毕土地闲置问题，土地使用权已办理至标的公司名下，并要求北京公司办理工商变更登记。

2018年6月7日，北京公司致函南海公司，称【南政发〔2018〕85号】文件对商业房地产项目加强了监管，涉案项目无法按原规划条件实施，合同目的无法实现，故通知解除《股权转让协议》。

2018年7月16日，南海公司回函称合同解除理由不成立，北京公司应承担违约责任并赔偿损失。  

7、仲裁程序启动

2018年10月17日，南海公司向上海仲裁委员会提起仲裁，要求北京公司支付违约金2000万元。  

北京公司提出反请求，要求南海公司支付违约金2000万元。北京公司委托北京和铭律师事务所邢万兵律师代理本案。

二、律师代理意见

1、合同目的因房地产调控政策出台而落空。《股权转让协议》虽名为股权转让，实为通过股权转让方式收购房地产项目，根据北京公司提交的三版初步概念方案设计，项目定位均为17.4平方米至60平方米小户型，符合南海市【南政发〔2015〕29号】文件，符合市场销路。2017年11月9日，南海市政府发布了新政公示稿，规定最小分割面积不得低于150平方米，导致项目定位与市场预期发生根本性变化。2018年3月31日，南海市【南政发〔2018〕85号】文件正式出台，涉案项目无法按原规划条件操作，北京公司之合同目的完全落空。  

2、北京公司全面适当履行合同义务。2017年8月，双方设立共管账户，北京公司存入1000万元资金，提交了初步概念方案设计，南海市规划局就建筑布局、外立面、街区融合等问题多次提出意见，北京公司多次调整，虽然期限有所延长，但是不可归责于北京公司。2017年11月9日，新政公示稿发布后，北京公司函告南海公司，要求明确政策执行问题，但未获回复。2018年2月13日，标的公司取得不动产权证书，但南海公司并未及时告知，直至2018年4月17日才催告办理工商变更登记，此时新政已出台，办理工商变更登记没有意义。  

3、南海公司存在迟延履行行为。北京公司于2017年8月20日提交第三版初步概念方案设计，根据协议约定，南海公司应于2017年11月20日前完成土地闲置问题处理，并于2017年11月30日前将土地使用权办理至标的公司名下，但南海公司直至2018年2月13日才完成土地产权证办理，迟延履行近三个月，在此期间，房地产调控政策出台，合同履行条件发生了根本性变化。  

三、裁判理由与结果

首先，虽然北京公司提供了初步概念方案设计，但均不符合协议约定的规划条件，且未在协议约定的期限内提交，由此导致南海公司逾期处置土地闲置问题和逾期将涉案项目土地使用权办理至标的公司名下。北京公司存在一定违约行为,北京公司向南海公司主张违约金，仲裁庭不予支持。

其次，由于南政发〔2018〕85号新政的严格执行，双方通过股权转让达到房地产开发的目的落空。南海公司与北京公司签订的协议名为股权转让，实为通过股权转让方式收购房地产项目，根据【南政发〔2015〕29号】文件，准予按套分割销售的商业房地产项目，套内面积不小于15平方米即可，由此可以确认，以建设小户型商业房地产项目的方式来开发涉案项目是双方当事人共同认可的股权转让的合同目的。由于【南政发〔2018〕85号】出台，准予分割销售的商业房地产项目，最小分割销售单元的套内建筑面积不得低于150平方米，该新政的落实致使涉案项目再无按原有规划条件落实，协议中的项目定位与预期市场将受到巨大影响，协议最终目的(以建设小户型商业房地产项目的方式来开发涉案项目)无法实现。

最后，南海公司在明知北京公司违约时并未及时向北京公司主张违约责任，而是一直努力积极推进涉案项目。例如，南海公司在北京公司逾期提供项目初步概念方案设计的前提下，为了顺利推进项目进程，另行委托第三方制作项目概念方案；在收悉闲置土地处置会议上会所需的相关材料后，南海公司立即向政府部门进行递交。可以说，南海公司在项目推进的过程中存在容忍北京公司违约行为的意思，并一直以实际行动积极推进涉案项目。

2018年6月7日，北京公司向南海公司致函解除协议，南海公司并未在合理期限内提出异议。虽然该协议现已处于被解除状态，但北京公司的解除理由不当，解除协议的真正理由应是新政落实导致合同履行的客观条件发生根本性改变。北京公司虽存在一定违约行为，但并不足以导致协议目的无法实现，故南海公司向北京公司主张违约金，仲裁庭不予支持。

南海公司为履行协议支付相关税费201万元，标的公司支付履约保证金520万元，上述费用应当由南海公司与北京公司共同承担。另外，涉案项目如未按照约定时间开竣工，面临被没收履约保证金、征收违约金的问题，如被认定为闲置土地，还有可能进一步按照《闲置土地处置办法》进行处理，闲置土地损失、违约金损失也应当由南海公司与北京公司共同承担。

案号：上海仲裁委员会 (2018)沪仲案字第2961号裁决

四、代理经验总结

2017年3月，国家与地方政府出台了一系列房地产调控政策。以北京市为例，2017年3月17日起，北京市陆续出台了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》《关于进一步加强产业项目管理的通知》等一系列房地产调控政策（简称为“3.17新政”），不仅进一步加大限购限贷力度，而且对商业办公项目、酒店项目、产业项目产生重大影响。受“3.17新政”影响，已经签订的商品房买卖合同将产生履行不能、履行成本增加等纠纷，针对这些纠纷，2017年12月18日北京市高级人民法院出台了《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》，核心思路是：（1）因新政导致合同无法履行的，属于不可归责于双方的原因，可以解除合同，不承担违约责任；（2）新政导致履约成本小幅增加的，合同应当继续履行；（3）因一方迟延履行导致新政影响合同履行的，违约方应当承担责任。

作者进一步检索了商办类商品房买卖合同纠纷典型案例的裁判规则。第一类，北京市第二中级人民法院（2017）京02民终9634号判决，商办类项目因新政无法贷款，买受人可以解除合同，不承担违约责任；北京市第一中级人民法院（2017）京01民终7052号判决，买受人无购房资格导致合同无法履行，属不可归责于双方的原因，互不担责。第二类，北京市第二中级人民法院（2017）京02民终10660号判决，买受人可指定第三人受让房屋，新政不影响合同履行；北京市第三中级人民法院（2017）京03民终10762号判决，新政出台前已完成网签的，合同应继续履行。两类案例的裁判规则完全符合上述会议纪要。

本案的裁决结果充分体现了司法实践对房地产调控政策影响的审慎考量。仲裁庭在认定北京公司存在轻微违约的同时，更强调政策变化对合同目的的根本性冲击，最终基于公平原则驳回双方的违约责任主张，这一裁判思路与北京高院关于“3.17新政”的司法指引一脉相承，即政策变化导致交易基础丧失时，应优先适用情势变更规则而非简单归责。

仲裁庭特别指出，合同解除之前，转让方支付了税费和履约保证金，且之后不排除进一步支付土地闲置费，这些损失应由双方共同承担。换言之，当事人不承担支付违约金的责任，但是不排除过错一方赔偿对方由此遭受的经济损失。

作者：邢万兵 北京和铭律师事务所