2025年9月21日，由武汉市法学会、武汉仲裁委员会（武汉国际仲裁中心）、中国国际经济贸易仲裁委员会湖北分会、武汉市律师协会、武汉建设工程造价管理协会、中南财经政法大学法学院等单位联合主办，湖北省律师协会建设工程与房地产专委会、武汉市律师协会建设工程专委会、武汉市律师协会公职公司律师专委会、湖北省法学会仲裁法研究会建筑与房地产专委会、武汉市法学会仲裁法学研究会建筑与房地产专委会、武汉市建设工程造价管理协会造价+法律专委会联合承办，上海建纬（武汉）律师事务所、北京市兰台（武汉）律师事务所、总包之声联合协办，在武汉市召开中国仲裁周湖北系列活动“建工疑难法律问题交流会”，法官、律师、仲裁员、高校教师、企业法务、造价师、企业管理人员等540位嘉宾现场参会，近6万人线上观看直播。

上午的圆桌讨论环节由中国国际经济贸易仲裁委员会湖北分会秘书长助理刘乐阳主持，武汉东湖新技术开发区人民法院东湖法庭庭长李志涛，中建三局合约法务部总经理安娜，湖北省律师协会建设工程与房地产专委会副主任王锦红，湖北省律师协会建设工程与房地产专委会副秘书长张展，北京市兰台（武汉）律师事务所高级合伙人、一级建造师吕强等五位圆桌嘉宾，围绕《施工企业行使优先受偿权的难点》这一主题展开热烈讨论。

主持人：贸仲湖北分会刘乐阳

嘉宾：

李志涛（武汉东湖高新区人民法院东湖法庭庭长）

安娜（中建三局法务部总经理）

王锦宏（湖北省律师协会建设工程与房地产专委会副主任、湖北兆麟律师事务所主任）

张展（湖北省律师协会建工与房地产专委会副秘书长、湖北万泽律师事务所律师）

李强（北京市兰台（武汉）律师事务所高级合伙人、一级建造师）

一、李志涛法官：司法实践中的难点与裁判思路

第一个是关于优先权怎么行使的问题。大部分人都是通过仲裁或者诉讼的方式来行使优先受偿权，但这有一个弊端：很多企业，比如国有企业，往往拖到不能再拖、不得不起诉的时候才会起诉，此时往往已经过了期限。因此，总体上行权方式虽以仲裁诉讼为主，但并非唯一法定方式。采取发函的方式也是符合规定的，且能确保不过期——你可以卡着期限计算是否过期，若期限内未提起诉讼，发函也是一种行权方式。

需注意，优先受偿权是“行使”而非单纯“确认”。不能仅告诉发包人“我有这个权利”，而应明确说“我要行使优先受偿权，要将工程拍卖或议价抵偿工程款”。我曾见过类似判例：当事人仅发函确认权利，未表达行使意思，最终未被认定为有效行权。

第二个关于行使期限，即“应付款之日”。这一问题较复杂，通常与工程款利息起算点一致。我倾向于以全部结算款的应付之日作为起算点，进度款、质保金的到期日一般不单独作为起算依据，但具体核算需结合个案探讨。

第三个是关于权利主体。并非只有总承包人才有优先受偿权。实践中，分包工程（如幕墙、暖通、土石方）的承包人，只要直接与业主签订合同，且工程价值可单独评估、能独立实现，学界和裁判界普遍认可其享有优先受偿权。但此类案件在执行阶段极难落地——审判庭判决后，执行局常反馈“难以评估”，这是当前的核心难点：赢了官司，却难在执行。

第四个是“房地一体”与评估难题。处置房产时，价值包含房屋和土地，但优先受偿权不及于土地价值，而拍卖时前面常有土地抵押权。若强行剥离土地价值评估（如将1万元单价中的土地部分扣除），会导致工程本身价值大幅缩水。因此，执行环节的评估方式至关重要，直接影响可实现权利的大小。

最后是调解问题。大家基本一致认为，应尽量避免通过调解方式解决优先权问题，建议采取判决方式。虽法律未禁止调解确认，但实践中易引发争议，需进一步探讨。

二、安娜总：企业视角下的痛点与破局思路

接着李法官的话题，我想深入探讨建筑工程优先受偿权与金融机构抵押权的清偿顺位问题。在执行阶段，优先权落地时面临两难：是全额分配后再给银行，还是与银行分别就地上建筑物和土地使用权价值分配？换言之，优先受偿权的范围是否基于土地使用权部分？

民法典第807条明确规定优先受偿权优于抵押权和一般债权，但近年地产下行、资产不足时，越来越多法院认为优先权仅基于地上部分，我认为这值得商榷。

为何商榷？国家“房地一体”原则不能破坏。如今房产证与土地证合一，民法典第397条也体现这一精神：建筑工程抵押权需与土地使用权一并抵押，未一并抵押的视为一起抵押。建筑工程依附于土地，无法独立存在，地上与地下价值根本无法合理分离——我曾见过评估报告称地上建筑物占比20%—80%不等，当事人对此极不满意。若强行分离，执行中会引发大量异议和执行异议之诉，导致被迫和解，权利难以落地。

此外，对行业影响深远：今年上半年1300家建筑企业进入破产重整，每天约7家倒闭，包括特级资质、头部及国资企业。若法律过度倾向银行，可能纵容金融机构放松贷前审查和贷后监管，最终反伤金融行业良性发展。

如何破局？建议遵循“房地一体”大原则，平衡双方利益：以施工合同签订时间与抵押权设立时间的先后认定权利范围——若施工合同早于抵押权设立，优先权及于土地使用权，完整行使；若抵押权早于施工合同，企业应预见风险，优先权仅及于地上建筑物。

具体建议三点：一是民法典和建工司法解释明确规则；二是最高院通过指导案例统一裁判尺度；三是推动政府部门开通信息公示平台，方便企业和银行前端防范风险。

三、王锦宏主任：律师实务中的限制与变通方案

作为律师，我从三个维度谈优先受偿权的实务难点：期限、范围、限制与难度。

第一是期限问题。从6个月延长至18个月虽是常识，但实践中因工程决算周期长、企业顾虑合作迟迟不主张，仍易错过期限。

第二是范围问题。大家认可人员报酬、材料费属于优先权范围，但发包方违约产生的违约金常被排除在外。年关将至政府维稳时，常要求明确工资、材料款支付，但后期工程款是否视为优先权、违约金及利润能否纳入，仍是难题。

第三是限制性问题。商品房业主支付超50%房款可对抗工程款优先权；民营企业施工合同常仅约定定额标准，遇材料价格大幅波动时，调差款若无明确约定，法院支持概率极低。

应对思路：一是期限上，必须主动行使权利，不能因顾虑合作怠于行权；二是范围上，进度款支付时不要盲目定性，总结算时再核算，避免范围受限；三是针对业主付款超50%的情形，可在施工合同中约定对应房产“预留方案”，类似银行按揭，按进度款比例逐步释放，通过销控保障回款；四是针对公益性工程（如学校、医院），可约定未来收益权（如宿舍费、食堂承包费）归施工方，通过保理业务实现回款，规避法律对公益性工程拍卖的限制。

四、张展律师：事前防控与路径突破

我从四个维度分享：

一是权利主体与对象。理论上总承包人是典型主体，但实践中专业分包、劳务分包乃至实际施工人都想主张优先权，因裁判不统一，企业维权常无所适从。

二是期限计算与起算。“应付款之日”是核心难点——若合同未明确约定，是竣工日、结算完成日还是发包人拖延付款日？各方争论不休。

三是范围与顺位。利润、垫资利息、违约金是否在优先权范围内？司法解释虽有倾向性意见，但裁判未完全统一。最复杂的是顺位冲突：银行抵押权、购房消费者物权期待权与优先权并存时，消费者生存权优先，导致施工企业优先权后移，预期难以实现。

四是程序性障碍。行权通过发函还是诉讼？发函效力如何认定？诉讼中如何高效证明质量合格、工程款数额？若证据不足，往往陷入繁杂的司法鉴定。

解决方案：一是事前防控，合同中明确付款节点、结算期限及逾期后果；实施中全面保存工期顺延、工程量变更、结算送审资料及送达证据。二是法律路径，建议完善立法、发布审理指南，参考最高院第250号指导案例——该案例确立“放弃优先受偿权具有相对性”规则：放弃行为若不影响建筑工人利益则有效，既尊重意思自治，又保障生存权。

五、李强律师：行权方式的有效性辨析

我分享施工企业如何有效行使优先受偿权，核心是四种方式：协议折价、诉讼/仲裁、发函、执行程序参与分配。

第一，协议折价（民法典第807条明确规定）。需注意：须在法定期限内达成；内容需具体明确（如指定房号）；价款需合理，否则可能引发撤销权诉讼；最终仍需通过造价鉴定和法院确认。

第二，诉讼或仲裁。需注意：起诉后撤诉且未在法定期间主张的，可能丧失权利；调解确认优先权在各地法院态度不一，部分法院不准许，且调解书执行难度大。

第三，执行程序参与分配。司法解释明确合法，承包人可直接主张参与分配，但不能提执行异议之诉要求停止执行，对分配有异议只能通过执行行为异议解决。

第四，发函方式。最简单便捷，但需明确提出“按何价格优先受偿”，建议发函同时诉讼/仲裁一并主张，避免风险。

六、互动答疑与总结

主持人：李主任提到调解与法院调解确认优先权，想请教李法官：从裁判者角度，对调解方式确认优先权的态度是什么？若出具调解书，会如何审查？

李志涛法官：优先受偿权是法定且具有排他性的权利，因此一般不在调解中确认——调解是原被告之间的权利确认，一旦写入优先权便具有排他性，需格外慎重。法律虽不禁止调解确认，但实践中法院内部规则是“尽量不做”，因调解审查深度不及判决：判决需梳理全部证据和观点，调解时法官易放松警惕，导致价款、期限等事实认定错误，后续需通过第三人撤销之诉或再审救济，成本极高。因此，这更多是出于防止出差错的考量，而非禁止性规定。

主持人：关于“应付款之日”的认定，在发包人拖延结算、合同解除、工程未完工等情形下，依据哪些关键证据综合认定？

李志涛法官：分两个层面：若不考虑其他因素，核心看结算过错方。结算是双向的——承包人需先提交结算，发包人审核。若承包人未提交结算，视为未履行提交义务，应付款自然延后；若承包人已提交，发包人故意不结算拖到起诉，显然是发包人过错更大，一般从提交结算三个月后视为应付款确定（即便价款在诉讼中确定，责任也在发包人）。若双方对审核结果有争议（如扣款分歧）僵持不下，且承包人未及时起诉，一般从起诉日计算应付款日。

需说明的是，“应付款之日”与利息密切相关，是个矛盾体：承包人主张利息时希望越早越好，主张优先权时希望越晚越好（最好在起诉前）。曾有案例：某土石方工程承包人第一次起诉时未主张优先权，法官判利息起算较早；执行阶段他想单独主张优先权，却发现因原判决利息起算过早，导致优先权期限已过，遂申请再审要求改判利息起算点。因此，应付款日的认定需实事求是，过了期限自行承担后果；合规管理上，企业应尽早起诉或在未诉时通过发函等方式保全权利。

主持人总结：本次会议形成共识：司法方面应适时延长处置期间或明确中断事由；司法层面统一确权标准；企业层面加强事前防控和过程管理；律师层面提前介入交易结构设计。感谢各位嘉宾的精彩分享。（整理/北京和铭律师事务所）