首页
和铭简介
业务领域
和铭案例
法律研究
在线咨询
人才招聘
法律法规
联系我们
施工合同纠纷：固定总价合同解除采用“按比例折算”法进行鉴定
2014-08-03
北京市房山区人民法院（2010）房民初字第07454号裁定
管辖权纠纷：签订合同时仲裁机构尚未成立，仲裁条款无效
2014-05-16
2010年，北京市国泰鑫盛建筑工程有限公司与中国对外建设有限公司签订《建设工程安装专业分包合同》。第十三条约定："本合同在执行过程中发生的争议，由当事人双方协商解决，协商解决不成的，可向工程所在地仲裁机构申请仲裁"。 因中国对外建设有限公司拖欠工程款，2013年10月，北京市国泰鑫盛建筑工程有限公司委托北京和铭律师事务所邢万兵在北京市海淀区人民法院提起诉讼。 中国对外建设有限公司提出管辖权异议。
转让合同纠纷：违反物的瑕疵担保责任，退还相应价款
2014-05-09
任某与马某租赁权转让合同纠纷案 案号： 一审：北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第13900号判决 二审：北京市第三中级人民法院（2013）三中民终字第00732号判决 当事人： 上诉人（原审被告、转让人）：马某 被上诉人（原审原告、受让人）：任某 案情简介 1、2005年11月，A物业公司将涉案房屋出租于马某，由马某经营旅馆，合同期限为2013年7月。 2、2007年4月，马某以50万价格将旅馆转让于任某，经营期限亦为2013年7月。 3、2007年10月，经马某介绍，任某与A物业公司直接签订了租赁合同，合同期限仍为2013年7月。 4、2011年7月，产权单位收回房屋，任某提前终止经营。 5、第一轮，任某委托邢万兵律师在北京市朝阳区人民法院起诉A物业公司，该院判决A物业公司返还剩余租金、赔偿经济损失。 6、第二轮，任某委托邢万兵律师在北京市朝阳区人民法院起诉马某，请求马某退还未履行部分的转让费。 诉讼方案的可行性分析 一、任某基于不同法律关系，有权分别对马某、A物业公司提起诉讼 任某与马某之间属于转让关系，转让行为完成后，马某带任某到A物业公司改签合同，任某与A物业公司建立了新的租赁关系。转让合同与租赁合同是两个法律关系。转让合同的内容是任某向马某支付转让费，取得一定期限内的旅馆经营权；租赁合同的内容是任某向A物业公司支付租金，取得房屋承租权。转让合同未全部履行，马某承担退还相应转让费的责任；租赁合同未全部履行，A物业公司承担退还已收租金、赔偿经营损失的责任。基于不同法律关系，任某有权分别对马某、A物业公司提起诉讼。 二、标的物存在瑕疵，马某应当承担减少价款（退还相应转让费）的责任 经营期限是任某是否受让涉案房屋以及受让价格的最主要因素，正是基于对2013年7月这一经营期限的信赖，任某才作出以50万元价格受让的投资决策。2013年7月这一经营期限与50万元转让费互为对价，受让人任某未经营至约定期限，转让人马某应当退还相应转让费。 三、马某抗辩意见的应对策略 马某的抗辩理由将是“自身无过错”，即其本人与A物业公司的合同期限为2013年7月，按照同一期限将房屋经营权转让于任某，自身并无过错；A物业公司隐瞒了经营期限，任某应当向A物业公司提出索赔。 客观上分析，马某的确无过错，但其违反了物的瑕疵担保责任。物的瑕疵担保责任是指担保给付标的物无瑕疵，即标的物的价值、效用或品质无瑕疵。其构成要求为：（1）标的物必须存在瑕疵；（2）标的物风险转移于买受人时也已存在；（3）买受人善意且无重大过失。物的瑕疵担保责任不以转让人过错为构成要件，只要转让人交付的标的物存在瑕疵，即应当承担瑕疵担保责任。 《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”瑕疵担保责任的形式之一为减少价款，马某违反了物的瑕疵担保责任，应当承担减少价款（退还相应转让费）的责任。 判决情况： 北京市朝阳区人民法院判决：马某退还任某未实际经营期间的转让费。 马某不服，提起上诉。北京第三中级人民法院判决：驳回上诉、维持原判。（文/北京和铭律师事务所）
