案号：
一审：北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第13900号判决
二审：北京市第三中级人民法院（2013）三中民终字第00732号判决
 
当事人：
上诉人（原审被告、转让人）：马某
被上诉人（原审原告、受让人）：任某
 
案情简介
1、2005年11月，A物业公司将涉案房屋出租于马某，由马某经营旅馆，合同期限为2013年7月。
2、2007年4月，马某以50万价格将旅馆转让于任某，经营期限亦为2013年7月。
3、2007年10月，经马某介绍，任某与A物业公司直接签订了租赁合同，合同期限仍为2013年7月。
4、2011年7月，产权单位收回房屋，任某提前终止经营。
5、第一轮，任某委托邢万兵律师在北京市朝阳区人民法院起诉A物业公司，该院判决A物业公司返还剩余租金、赔偿经济损失。
6、第二轮，任某委托邢万兵律师在北京市朝阳区人民法院起诉马某，请求马某退还未履行部分的转让费。
 
诉讼方案的可行性分析
一、任某基于不同法律关系，有权分别对马某、A物业公司提起诉讼
任某与马某之间属于转让关系，转让行为完成后，马某带任某到A物业公司改签合同，任某与A物业公司建立了新的租赁关系。转让合同与租赁合同是两个法律关系。转让合同的内容是任某向马某支付转让费，取得一定期限内的旅馆经营权；租赁合同的内容是任某向A物业公司支付租金，取得房屋承租权。转让合同未全部履行，马某承担退还相应转让费的责任；租赁合同未全部履行，A物业公司承担退还已收租金、赔偿经营损失的责任。基于不同法律关系，任某有权分别对马某、A物业公司提起诉讼。

二、标的物存在瑕疵，马某应当承担减少价款（退还相应转让费）的责任
经营期限是任某是否受让涉案房屋以及受让价格的最主要因素，正是基于对2013年7月这一经营期限的信赖，任某才作出以50万元价格受让的投资决策。2013年7月这一经营期限与50万元转让费互为对价，受让人任某未经营至约定期限，转让人马某应当退还相应转让费。

三、马某抗辩意见的应对策略
马某的抗辩理由将是“自身无过错”，即其本人与A物业公司的合同期限为2013年7月，按照同一期限将房屋经营权转让于任某，自身并无过错；A物业公司隐瞒了经营期限，任某应当向A物业公司提出索赔。
客观上分析，马某的确无过错，但其违反了物的瑕疵担保责任。物的瑕疵担保责任是指担保给付标的物无瑕疵，即标的物的价值、效用或品质无瑕疵。其构成要求为：（1）标的物必须存在瑕疵；（2）标的物风险转移于买受人时也已存在；（3）买受人善意且无重大过失。物的瑕疵担保责任不以转让人过错为构成要件，只要转让人交付的标的物存在瑕疵，即应当承担瑕疵担保责任。
《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”瑕疵担保责任的形式之一为减少价款，马某违反了物的瑕疵担保责任，应当承担减少价款（退还相应转让费）的责任。
 
判决情况：
北京市朝阳区人民法院判决：马某退还任某未实际经营期间的转让费。
马某不服，提起上诉。北京第三中级人民法院判决：驳回上诉、维持原判。（文/北京和铭律师事务所）