租赁合同纠纷：租赁房屋被腾退，被告应当根据合同约定分配拆迁款
发布时间：
2022-08-06 00:00
来源：
原告乔某与被告何某房屋租赁合同纠纷案
案号：北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初15237号判决
基本事实：
1、2012年11月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，租赁期限14年，从2012年11月至2031年5月。
2、原告承租后，新建房屋若干间。
3、2021年6月，涉案房屋（含原告新建房屋）整体腾退。北京兴业惠民置业有限公司与被告签订了《拆除腾退补偿协议》，被告获得了各项补偿。
4、原告委托北京和铭律师事务所马海平律师提起诉讼，请求被告：（1）退还未使用部分的租金；（2）请求赔偿投资装修费。
裁判思路分析：
1、涉案房屋并未取得相关建设审批手续，故《房屋租赁合同》确认无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
2、根据当时北京市大兴区西红门镇“1118”大火造成的严重后果及之后政府严肃治理违法建设、出租房屋管理等行动，且结合本院认定的合同性质情况，原告要求退还的租金实质应为占有使用费，对原告要求退还占有使用费的请求，本院予以支持。本院酌情确定占有使用费为473,900元。
3、对于原告要求被告给付的投资装修利益，（1）E、F楼，双方当事人均认可涉案房屋中E、F楼由原告由一层翻建成三层并装修；（2）C、D楼，根据合同约定，原告承租时交接的是框架楼，与被告主张的框架楼是一个概念，理由不足，本院不予支持；（3）A、B楼及门面房，因合同中没有约定，故对原告主张完全由其装修的主张，证据不足，本院不予采信。综合以上分析，结合租赁期限及双方对涉案房屋的贡献，本院对原告要求的投资装修利益酌情确定为4,673,127元。
和铭律师提醒：
法律是法院将作出什么判决的预测。通过预测法院判决，主动识别风险、规避风险，主动调整生产经营行为。
本案对租赁合同管理有三点启发：（1）租赁合同应当对拆迁补偿分配问题作出明确约定，如果没有约定，承租人要求出租人进行补偿，缺乏合同根据；（2）租赁物交接时，应当通过书面方式固定租赁物现状；（3）修建、改建租赁物，应当保存相关证据，包括设计图纸、施工合同、材料购买记录等证据。（文/北京和铭律师事务所）
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