案例一：入库建工案例

案号：山西省高级人民法院（2022）晋民再 123 号判决

入库时间：2024年2月23日

裁判要旨：

承包方与发包方在结算协议中约定以部分房屋折价支付工程价款的，该约定构成工程价款优先受偿权的行使。

附：判决主文“确认海某建设公司就丰某房地产开发公司案涉 1#楼、2#楼、B 区、C 区项目的折价或拍卖的价款在 3219.11 万元内享有优先受偿权。”

和铭律师解读：

以物抵债属于承包人行使建设工程价款优先受偿权的方式，这一裁判规则被入库案例正式确认。
原一审二审阶段，争议焦点是行使优先受偿权的起算点问题。承包人认为，协议书中关于债务履行期限、商铺过户时间等内容约定不明，不应将2016 年1月31日作为行使优先受偿权的起算日。一审二审法院则认为：协议书约定明确，应付款之日为 2016 年1月31日，2019 年2月承包人起诉时超过了6个月法定期限。
再审阶段，承包人提出了”以物抵债属于承包人行使建设工程价款优先受偿权的方式”新思路，绕开起算点争议，获得最高人民法院认可，本案进而改判。
 

案例二：基于行使建设工程价款优先受偿权与开发商达成以房抵债协议的权利人，可以排除抵押权的强制执行

    ——紫某公司与建某公司、银某公司等执行异议之诉案

案例来源：2025年7月26日最高人民法院发布《涉财产权保护执行异议之诉典型案例》之五

基本案情

承包人建某公司与发包人银某公司签订建设工程合同后完成建设施工，竣工验收后，银某公司尚欠建某公司工程款680余万元。2013年7月11日，经双方协商，银某公司以建某公司承建工程中的13套房屋作价抵偿欠付的工程款，并将房屋钥匙交给建某公司。2016年4月28日，双方又分别就上述房屋签订了13份《商品房买卖合同》，银某公司开具了销售不动产统一发票。

此后，紫某公司与银某公司等发生借款合同纠纷，紫某公司在诉讼中申请诉讼财产保全。2018年5月21日，受案法院作出裁定，查封包括案涉13套房屋在内的房产、股权等财产。其后，建某公司对案涉13套房屋提出执行异议，受案法院审查后认为建某公司的异议成立，裁定中止对案涉13套房屋的执行。紫某公司不服，提起申请执行人执行异议之诉，请求准予执行案涉13套房屋。

裁判结果

审理法院认为，人民法院对登记在发包人名下的工程不动产采取查封诉讼保全等措施，工程承包人以其与发包人约定将该承建工程不动产折价实现工程欠款优先受偿权为由，提出执行异议，请求排除基于抵押权或其他债权而采取的查封措施，若该“折价工程协议”不存在损害其他债权人利益等可撤销或无效事由，人民法院应予支持。法院判决支持承包人排除对涉案13套房屋的执行。

典型意义

工程价款优先受偿权是法律为保护建设工程承包人利益而赋予的特别权利。《民法典》第八百零七条明确规定，发包人逾期不支付工程价款的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将承建工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖，并从中优先受偿。建设工程不动产是承包人投入劳务、材料等成本通过施工行为转化而来，是物化劳动创造的价值载体，如果用承包人的建设成果清偿发包人的其他金钱债务，显然有失公平。因此，基于对权利重要程度的判断，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定：“承包人根据《民法典》第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”建设工程不动产折价协议是行使和实现工程款优先受偿权的方式，故以房折价可以排除抵押权或一般金钱债权的强制执行。当然，工程不动产折价协议应当合法有效，且折抵价款与市场价格水平相当。

司法实务中，以工程不动产协议折价方式行使和实现工程款优先受偿权，较司法拍卖更为简便易行，费用低廉，有利于发挥发包人责任财产的最大效用，缓解发包人因财力不足造成工程款拖欠的实际困难；此外，还能够降低当事人的诉讼成本和执行成本，有效避免程序空转，减少衍生案件，合理利用司法资源。（编辑/北京和铭律师事务所）