不动产登记操作规范（试行）（2021修订）
发布时间：
2021-06-07 14:44
来源：
不动产登记操作规范
（试行）
目录
总则......................................... 11
1 一般规定................................................................ 11
1.1 总体要求............................................................ 11
1.2 登记原则............................................................ 11
1.3 不动产单元.......................................................... 12
1.4 不动产权籍调查...................................................... 13
1.5 不动产登记簿........................................................ 13
1.6 不动产权证书和不动产登记证明......................................... 13
1.7 登记的一般程序...................................................... 14
1.8 登记申请材料的一般要求............................................... 15
1.9 代理................................................................ 18
1.10 其他............................................................... 18
2 申请.................................................................... 20
3 受理.................................................................... 21
3.1 查验登记范围........................................................ 21
3.2 查验申请主体........................................................ 21
3.3 查验书面申请材料..................................................... 21
3.4 询问................................................................ 22
3.5 受理结果............................................................ 22
4 审核.................................................................... 23
4.1 适用................................................................ 23
4.2 书面材料审核........................................................ 23
4.3 查阅不动产登记簿..................................................... 23
4.4 查阅登记原始资料..................................................... 24
4.5 实地查看............................................................ 24
4.6 调查................................................................ 24
4.7 公告................................................................ 24
4.8 审核结果............................................................ 25
5 登簿.................................................................... 25
6 核发不动产权证书或者不动产登记证明....................................... 25
分则......................................... 26
7 集体土地所有权登记....................................................... 26
7.1 首次登记............................................................ 26
7.2 变更登记............................................................ 27
7.3 转移登记............................................................ 28
7.4 注销登记............................................................ 28
8 国有建设用地使用权登记................................................... 29
8.1 首次登记............................................................ 29
8.2 变更登记............................................................ 30
8.3 转移登记............................................................ 31
8.4 注销登记............................................................ 32
9 国有建设用地使用权及房屋所有权登记....................................... 33
9.1 首次登记............................................................ 33
9.2 变更登记............................................................ 34
9.3 转移登记............................................................ 36
9.4 注销登记............................................................ 37
10 宅基地使用权及房屋所有权登记............................................ 38
10.1 首次登记........................................................... 38
10.2 变更登记........................................................... 39
10.3 转移登记........................................................... 40
10.4 注销登记........................................................... 41
11 集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记............................ 42
11.1 首次登记........................................................... 42
11.2 变更登记........................................................... 43
11.3 转移登记........................................................... 44
11.4 注销登记........................................................... 45
12 海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记.................................... 46
12.1 首次登记........................................................... 46
12.2 变更登记........................................................... 47
12.3 转移登记........................................................... 48
12.4 注销登记........................................................... 49
13 地役权登记............................................................. 50
13.1 首次登记........................................................... 50
13.2 变更登记........................................................... 51
13.3 转移登记........................................................... 52
13.4 注销登记........................................................... 52
14 抵押权登记............................................................. 53
14.1 首次登记........................................................... 53
14.2 变更登记........................................................... 55
14.3 转移登记........................................................... 56
14.4 注销登记........................................................... 57
15 预告登记............................................................... 57
15.1 预告登记的设立...................................................... 57
15.2 预告登记的变更...................................................... 58
15.3 预告登记的转移...................................................... 59
15.4 预告登记的注销...................................................... 60
16 更正登记............................................................... 60
16.1 依申请更正登记...................................................... 60
16.2 依职权更正登记...................................................... 61
17 异议登记............................................................... 62
17.1 异议登记........................................................... 62
17.2 注销异议登记....................................................... 62
18 查封登记............................................................... 63
18.1 查封登记........................................................... 63
18.2 嘱托查封主体....................................................... 63
18.3 注销查封登记....................................................... 64
19 登记资料管理........................................................... 64
19.1 一般规定........................................................... 64
19.2 纸质资料管理....................................................... 65
19.3 电子资料管理....................................................... 67
20 登记资料查询........................................................... 68
20.1 查询主体........................................................... 68
20.2 申请材料........................................................... 69
20.3 查询条件........................................................... 69
20.4 出具查询结果....................................................... 69
20.5 办理时限........................................................... 69
附 录 A...................................... 70
A.1 不动产登记申请书....................................................... 70
A.2 通知书、告知书........................................................ 74
A.2.1 不动产登记受理凭证................................................. 74
A.2.2 不动产登记不予受理告知书........................................... 75
A.2.3 不动产登记补充材料通知书........................................... 76
A.2.4 不动产登记补充材料接收凭证......................................... 77
A.2.5 不予登记告知书..................................................... 78
A.2.6 不动产登记申请材料退回通知书....................................... 79
A.2.7 不动产更正登记通知书............................................... 80
A.3 公告文书.............................................................. 81
A.3.1 不动产首次登记公告................................................. 81
A.3.2 不动产更正登记公告................................................. 82
A.3.3 不动产权证书/登记证明作废公告...................................... 83
A.3.4 不动产权证书/登记证明遗失（灭失）声明.............................. 84
A.4 不动产实地查看记录表................................................... 85
A.5 询问记录.............................................................. 86
A.6 不动产登记资料查询文书................................................. 87
A.6.1 不动产登记资料查询申请书........................................... 87
A.6.2 不动产登记资料查询受理凭证......................................... 88
A.6.3 不动产登记资料查询不予受理告知书................................... 89
A.6.4 不动产登记资料查询结果证明......................................... 90
A.7 授权委托书............................................................ 91
A.8 承诺书................................................................ 92
A.9 继承（受遗赠）不动产登记具结书......................................... 93
总则
1.1 总体要求
1.1.1 为规范不动产登记行为，保护不动产权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》（简称《条例》）《不动产登记暂行条例实施细则》（简称《实施细则》），制定本规范。
1.1.2 不动产登记机构应严格贯彻落实《民法典》《条例》以及《实施细则》的规定，依法确定申请人申请登记所需材料的种类和范围，并将所需材料目录在不动产登记机构办公场所和门户网站公布。不动产登记机构不得随意扩大登记申请材料的种类和范围，法律、行政法规以及《实施细则》没有规定的材料，不得作为登记申请材料。
1.1.3 申请人的申请材料应当依法提供原件，不动产登记机构可以依据实时互通共享取得的信息，对申请材料进行核对。能够通过部门间实时共享取得相关材料原件的，不得要求申请人重复提交。
1.1.4 不动产登记机构应严格按照法律、行政法规要求，规范不动产登记申请、受理、审核、登簿、发证等环节，严禁随意拆分登记职责，确保不动产登记流程和登记职责的完整性。
没有法律、行政法规以及《实施细则》依据而设置的前置条件，不动产登记机构不得将其纳入不动产登记的业务流程。
1.1.5 土地承包经营权登记、国有农用地的使用权登记和森林、林木所有权登记，按照《条例》《实施细则》的有关规定办理。
1.2.1 依申请登记原则
不动产登记应当依照当事人的申请进行，但下列情形除外：
1 不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的；
2 不动产登记机构依据法律、行政法规或者《实施细则》的规定依职权直接登记的。
1.2.2 一体登记原则
房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。
土地使用权、海域使用权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地、海域范围内符合登记条件的房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应当一并登记。
房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物占用范围内的土地使用权、海域使用权应当一并登记。
1.2.3 连续登记原则
未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但下列情形除外：
1 预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的；
2 在建建筑物抵押权登记的；
3 预查封登记的；
4 法律、行政法规规定的其他情形。
1.2.4 属地登记原则
1 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
跨行政区域的不动产登记，由所跨行政区域的不动产登记机构分别办理。
不动产单元跨行政区域且无法分别办理的，由所跨行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由先受理登记申请的不动产登记机构向共同的上一级人民政府不动产登记主管部门提出指定办理申请。
不动产登记机构经协商确定或者依指定办理跨行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、总面积、跨区域面积、用途、权利类型等登记结果书面告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构；
2 国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地的登记，由自然资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书。
3 国务院批准的项目用海、用岛的登记，由自然资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书。
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