施工合同司法解释二解读第18条：折价协议符合四条件，构成优先受偿权的行使
发布时间：
2026-07-18 00:00
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第十八条 承包人依据其与发包人订立的折价协议主张已经行使民法典第八百零七条规定的建设工程价款优先受偿权，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）承包人施工的工程质量合格；
（二）建设工程可以折价；
（三）发包人逾期支付工程价款，经承包人催告后在合理期限内仍未支付；
（四）折价金额与折价时建设工程的实际价值基本相当。
和铭律师解读：
官方对本条解读是“只有同时具备该条规定的四项条件时才能构成民法典第八百零七条规定的折价协议，才属于合法行使了优先受偿权。这样规定的目的是避免发包人与承包人恶意串通，以明显不合理的低价折价工程、变相转移责任财产，损害抵押权人及其他债权人利益。”
第1款使用“主张已经行使”一词，结合司法实践，本条主要适用于两类场景。场景之一是抵押权人、普通债权人申请拍卖某商品房，承包人基于签订了折价协议事实，提出案外人执行异议，请求停止执行；场景之二是承包人提起了施工合同纠纷诉讼，基于已经签订了折价协议，诉讼请求之一是请求确认承包人就某数额价款（已付款）在某商品房折价的价款范围内享有优先受偿权。
折价协议并非发包人与承包人之间的内部意思自治事宜，法院应当严格审查实体效力。“承包人施工的工程质量合格”，并不要求是竣工验收合格工程，可以是合格分部分项工程，也可以是合同解除后已施工的合格工程；“建设工程可以折价”，说明不属于不宜折价、拍卖的工程；“发包人逾期支付工程价款，经承包人催告后在合理期限内仍未支付”，基于发包人逾期付款且经催告仍不支付的事实，双方在此基础上订立的折价协议，该行为具有合理性与正当性，而非脱离欠付前提的预先安排；“折价金额与折价时建设工程的实际价值基本相当”，不仅审查抵债房屋的价值，也审查工程款债权的真实性，防止发包人与承包人低价转移资产，损害抵押权人及其他债权人利益。
应当注意本条与其他条文之间的衔接问题。
1.承包人主张已经行使优先受偿权，除符合本条四条件之外，还应当符合《解释一》《解释二》规定的其他条件。例如，承包人限于是与发包人订立施工合同的当事人；优先受偿权的行使期限最长为18个月，自发包人应当给付工程款之日起计算，折价协议应当在应付款之日起 18 个月期限内签订，有工期延误等客观原因导致付款时间依法延后的，起算点相应调整；折价金额限于工程款，不包括利息、违约金、损害赔偿金、停工窝工损失；所折价标的物应当是承包人承建的工程。
2.与《执行异议之诉解释》第17条的衔接问题。《解释二》第18条旨在审查折价协议的实体效力，《执行异议之诉解释》第17条旨在审查承包人排除抵押权和一般金钱债权强制执行的条件，适用第17条时应当根据《解释二》第18条判断折价协议的实体效力。《解释二》第18条本身未限定在“查封前”，但《执行异议之诉解释》第17条在程序上额外要求“查封前签订合法有效的折价协议”，如果查封后签订折价协议的，即便满足四要件，仅在发包人与承包人内部产生效力，不能对抗外部债权人，无法排除强制执行。
3.与《执行异议和复议规定》第28条、第29条的区别。承包人权利来源是工程款债权，主张折价协议构成了优先受偿权的行使，并以此主张对抗抵押权人及其他债权人，故根据本条和《执行异议之诉解释》第17条审查承包人的主张，承包人不是商品房买受人，不适用《执行异议和复议规定》第28条、第29条规定的审查路径。
典型案例
入库案例：山西省高级人民法院（2022）晋民再 123 号判决
入库时间：2024年2月23日
裁判要旨：
建设工程质量合格的，承包人可自发包人应付工程价款之日起在法定期限内行使工程价款优先受偿权，行使的方式包含协议折价或申请人民法院拍卖等。承包方与发包方在结算协议中约定以部分房屋折价支付工程价款的，该约定构成工程价款优先受偿权的行使。
基本事实：
2015年10月，工程质量合格验收。
2015年12月，确认工程结算总价为7096万元。
2016年1月9日，签订协议书，约定：2016年1月发包人支付300万元，2016年8月1日前支付100万元，其余2689.31万元抵房，预留的工程保证金359.8万元也全部抵房。
2016年1月10日，签订三份抵房明细表。
发包人支付230万元，其余款项未支付，未办理以房抵债手续。
2019年2月，承包人起诉，请求发包人支付工程款3219.11万元，请求确认享有优先受偿权。
承包人认为：协议书中关于债务履行期限、商铺过户时间等内容约定不明，不应将2016 年1月31日认定为行使优先受偿权的起算日。
一审二审法院均认为：协议书约定明确，应付款之日为 2016 年1月31日，承包人于2019 年2月起诉，超过了6个月法定期限，对确认优先受偿权诉讼请求不予支持。
再审阶段，承包人提出了”以物抵债构成优先受偿权的行使”新思路，本案再审改判。判决内容：确认海某建设公司就丰某房地产开发公司案涉 1#楼、2#楼、B 区、C 区项目的折价或拍卖的价款在 3219.11 万元内享有优先受偿权。
基于行使建设工程价款优先受偿权与开发商达成以房抵债协议的权利人，可以排除抵押权的强制执行
——紫某公司与建某公司、银某公司等执行异议之诉案
案例来源：2025年7月26日最高人民法院发布的《涉财产权保护执行异议之诉典型案例》之五
裁判结果：
审理法院认为，人民法院对登记在发包人名下的工程不动产采取查封诉讼保全等措施，工程承包人以其与发包人约定将该承建工程不动产折价实现工程欠款优先受偿权为由，提出执行异议，请求排除基于抵押权或其他债权而采取的查封措施，若该“折价工程协议”不存在损害其他债权人利益等可撤销或无效事由，人民法院应予支持。法院判决支持承包人排除对涉案13套房屋的执行。
法律规定
最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释
第17条 人民法院对登记在被执行的发包人名下的不动产实施强制执行，案外人以其与被执行人约定以不动产折抵工程债务为由，提起执行异议之诉，请求排除抵押权和一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）案外人依据《民法典》第八百零七条规定，在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订合法有效的以不动产折价协议；
（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。
案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定
第27条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第28条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第29条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
（文/北京和铭律师事务所，转载请申请白名单，禁止AI洗稿，禁止高级抄袭）
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建设工程价款优先受偿权的设立，核心在于平衡发包人与承包人的利益，保障承包人的劳动报酬与投入成本得以实现，维护建设工程领域的交易秩序。在发包人破产、工程“烂尾”的特殊情形下，承包人的优先受偿权认定需兼顾法律规定与实践需求：一方面，不能因工程“烂尾”而否定承包人的法定权利，只要已完工程质量合格，承包人即享有优先受偿权；另一方面，优先受偿权的起算时间需结合破产程序的特殊性，区分不同情形作出认定，既要避免承包人怠于行使权利，也要保障破产财产分配的公平与效率。
投标保证金的本质系一种以金钱为载体的特殊投标担保与诚信约束机制，投标保证金不予退还的法定情形虽已由法律明确规定，但招标人与投标人约定将虚假投标等其他特定情形作为保证金不予退还条件的，系招投标双方自行达成的合意，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在格式条款无效的事由，应认定为合法有效。
施工合同司法解释二解读第19条：动态系统论下的优先受偿权转让规则
河南某建设公司系多起未执结案件的被执行人，且其另案应履行的债务总额大于本案债权金额。方某国协议受让河南某建设公司案涉债权，但未向河南某建设公司支付相应对价。该债权无偿转让行为将减损河南某建设公司责任财产，损害河南某建设公司其他债权人合法权益。基于以上考虑，执行法院驳回方某国的变更申请，方某国关于其系案涉工程款实际权利人的主张，可另循法律途径救济。
施工合同司法解释二解读第18条：折价协议符合四条件，构成优先受偿权的行使
承包人主张已经行使优先受偿权，除符合本条四条件之外，还应当符合《解释一》《解释二》规定的其他条件。例如，承包人限于是与发包人订立施工合同的当事人；优先受偿权的行使期限最长为18个月，自发包人应当给付工程款之日起计算，折价协议应当在应付款之日起 18 个月期限内签订，有工期延误等客观原因导致付款时间依法延后的，起算点相应调整；折价金额限于工程款，不包括利息、违约金、损害赔偿金、停工窝工损失；所折价标的物应当是承包人承建的工程。
施工合同司法解释二解读第17条：界定优先受偿对象和范围，各自受偿、彼此独立
官方解读是“实践中有的法院在判决主文中不明确优先受偿权对应的具体工程，导致执行过程中当事人产生争议，既影响执行效率，又容易衍生其他诉讼，增加了当事人诉累，应当避免。
施工合同司法解释二解读第16条：“先通知后修复再追偿”递进式质量修复费用追偿规则
因承包人原因致使建设工程质量不符合约定，发包人未通知承包人修复而请求判令承包人先行支付修复费用的，人民法院不予支持。承包人拒绝修复或者在合理期限内未修复至符合约定，发包人修复后请求承包人承担合理修复费用的，人民法院应予支持。
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